Объективная оценка помещений

При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание уделяется методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяю¬щих правильно оценить жилое помещение с учетом рынка жилья и перспектив его развития.

Задача кредитора — проанализировать на основе оценки жи¬лого помещения достаточность данного обеспечения относительно размера предоставляемого кредита.

Особое значение при этом приобретают разработка и исполь¬зование единой типовой формы отчета об оценке жилого помеще¬ния, позволяющего проанализировать и комплексно отразить не¬обходимые параметры жилья.

Стандартизация методики и формы отчета об оценке позволя¬ют снизить риски, связанные с возможными ошибками при оцен¬ке жилых помещений, а также повысить эффективность вторично¬го рынка ипотечных кредитов.

Методика расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям Правительства Москвы, с учетом месторасположения дома

1. В качестве исходной единицы для расчета стоимости квар¬тиры принимается стоимость 1 кв. м общей площади жилых поме¬щений.

2. Определение стоимости одного квадратного метра общей площади осуществляется на основе восстановительной стоимости жилых строений по данным Московского городского бюро техни¬ческой инвентаризации.

3. Для учета износа строения в процессе его эксплуатации оп¬ределяется остаточная стоимость 1 кв. м общей площади строения.

4. Порядок определения восстановительной стоимости 1 кв. м общей площади строения:

4.1. Восстановительная стоимость жилого строения представ¬ляет собой стоимость его строительства на момент оценки.

4.2. Восстановительная стоимость определяется путем умно¬жения исходной восстановительной стоимости на коэффициент удорожания, действующего на момент оценки.

4.3. За исходную восстановительную стоимость (Свд) прини¬мается стоимость, определенная МосгорБТИ согласно норматив¬ным документам Правительства Москвы в уровне цен по состоя¬нию на 1 января 1991 года и занесенная в технические паспорта строений.

5. Порядок расчета остаточной стоимости 1 кв. м общей пло¬щади строения:

5.1. Остаточная стоимость I кв. м общей площади строения определяется как разность между восстановительной стоимостью общей площади строения на 1 января 1991 года и стоимостным выражением его физического износа на 1 кв. м:

Со = Свд (1-Иф : 100) : F

где Cо— остаточная стоимость 1 кв. м; Свд — восстановительная стоимость жилого дома; Иф — физический износ дома на год его последнего обследования БТИ с корректировкой величины износа в процентах по таблице; F — общая площадь дома, кв. м.

Таблица: Показатели среднегодового прироста физического износа жилых строений в г. Москве



6. Расчет цены продажи жилья с учетом удорожания строи¬тельной продукции:

6.1. Цена 1 кв. м общей площади дома определяется исходя из его остаточной стоимости по следующей формуле:

Сск = СоСуд

где Сск — остаточная стоимость 1 кв. м общей площади дома; Суд — коэффициент удорожания, определяющий как отношение средней стоимости 1 кв. м общей площади по данным Департа¬мента экономической политики и развития Москвы, предоставля¬емым ежемесячно, к стоимости 1 кв. м общей площади.

6.2. Цена жилья определяется по формуле:

Сск = СсмFк

где Fк — общая площадь квартиры.

7. Расчет цены продажи жилья с учетом технических характе¬ристик дома и квартиры:

7.1. Цена 1 кв. м общей площади (Стм) рассчитывается исхо¬дя из цены, определенной с учетом удорожания строительной про¬дукции с применением коэффициентов, учитывающих потреби¬тельские качества квартиры:

Стм = СсмКсож КблКэтКизКлифКвысКмусКмКк

Ксож учитывает соотношение общей площади квартиры и жи¬лой ее. площади:

- 0,95 — менее 1,50;

- 1,00 — от 1,50 до 1,66;

- 1,05 — от 1,66 до 2,00;

- 1,10 — свыше 2,00.

Кбл — при наличии балкона данный коэффициент равен 1,00; при наличии лоджии — 1,05; при их отсутствии — 0,95; при на¬личии двух и более балконов или лоджий — 1,10.

Кэт — в том случае, если квартира находится первом или на последнем этаже здания, равен 0,9. Во всех остальных случаях — 1,0.

Киз — изолированность комнат:

- 1,04 — все комнаты изолированы;

- 0,96 — смежные комнаты в двухкомнатных квартирах либо более, чем одна проходная комната в 3—6 комнатных квартирах;

- 1,00 — во всех остальных случаях.

Клиф — наличие лифта:

- 1,03 — есть в домах, имеющих 5 и менее этажей;

- 1,00 — есть в домах, имеющих более 5 этажей, либо нет в

домах, имеющих 5 и менее этажей; •Ф- 0,97 — нет в домах, имеющих более 5 этажей.

Квыс — высота помещений:

- 0,98 — менее 2,5 м;

- 1,00 — от 2,5 м до 2,80 м;

- 1,02 — от 2,80 м до 3,00 м;

- 1,04 — от 3,00 м до 3,40 м;

- 1,06 — свыше 3,40 м.

Кмус — наличие мусоропровода:

- 1,02 — есть в домах, имеющих менее 4 этажей;

- 0,97 — нет в домах, имеющих более 3 этажей.

Км — материал стен:

- 1,10 — кирпич;

- 1,05 — монолит;

- 1,00 — сборный железобетон.


Кк — коэффициент, учитывающий площадь кухни:
- 0,95 — при площади кухни до 6 кв. м;

- 1,00 — при площади кухни от 6 кв. м до 9 кв. м;

- 1,05 — при площади кухни от 9 кв. м до 12 кв. м;

- 1,10 — при площади кухни свыше 12 кв. м.

7.2. Цена 1 кв. м.кв. общей площади с учетом технических характеристик дома и квартиры не должна быть меньше цены 1 кв. м общей площади, рассчитанной с учетом стоимости строительства. В противном случае эти цены принимаются как равные.

7.3. Цена жилья с учетом технических характеристик дома и квартиры составляет (Стк):

Стк = СтмFк

где Fк — общая площадь квартиры; Стм — цена квартиры.

8. Расчет цены продажи жилья с учетом месторасположения дома: 8.1. Цена I кв. м общей площади рассчитывается исходя из цены, определенной с учетом технических характеристик дома и квартиры с применением коэффициентов, учитывающих место расположение дома, по следующей формуле:

Cмм = СтмКметКзон

где Кмет = 1,1 — при местонахождении от станции метро в ради¬усе 200 м; Кмет = 1,0 во всех остальных случаях: Кзон — коэффи¬циент оценочной зоны, определяемый в зависимости от того, в ка¬кой оценочной зоне расположен дом (границы оценочных зон ут¬верждены распоряжением Мэра Москвы от 8 сентября 1994 года № 437-РМ):

- 1,9 — зона 1а (территория внутри Бульварного кольца);

- 1,6 — зона 16 (территория между Бульварным и Садовым кольцом);

- 1,4 — зоны с № 2 до № 9;

- 1,2 — зоны с № 10 по № 18;

- 1,1 — зоны с № 19 по № 25 и с № 25 и с № 29 по № 34;

- 1,0 — зоны с № 26 по № 28 и № 35 по № 40; <0- 0,9 — зоны с № 41 по № 69.

8.2. Цена 1 кв. м общей площади с учетом месторасположения дома не должна превышать цену 1 кв. м общей площади в домах-новостройках, установленную Межведомственной комис¬сией по вопросам реализации жилой площади на коммерческой основе, в данной оценочной зоне (Ском). В противном случае эти цены принимаются как равные.

8.3. Цена жилья с учетом месторасположения дома составляет:

Смк = СммFк