w w w . m o s h o u s e . r u
главная | о проекте | контакты
   Ипотечное кредитование
   Ликбез по недвижимости
   Жилые комплексы
   Коммерческая недвижимость
   Ипотечные отношения
   Система ипотеки
   Юридические аспекты ипотеки
   Развитие ипотечной системы
   Госрегулирование ипотеки
   Ипотечные документы
   Ипотека в Москве
   Ипотечные программы банков
   Сбербанк России
   Банк Москвы
   Альфа Банк
   ДОГОВОРЫ

      Договор подряда
   Регламентация договора подряда
   Порядок заключения договора строительного подряда
   Виды подрядных торгов
   Особенности договора подряда
   Содержание договора подряда
   Сдача и приемка результата работ, выполненных по договору строительного подряда
   Ответственность по договору строительного подряда

  Образцы договоров подряда
   Договор строительного подряда
   Договор генерального подряда
   Договор подряда на строительство жилого комплекса
   Договор подряда на капитальное строительство
   Договор на выполнение субподрядных работ


   Продажа недвижимости

Domananeve новостройки в Питере.


   ОБЪЯВЛЕНИЯ


Объективная оценка помещений


При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание уделяется методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяю¬щих правильно оценить жилое помещение с учетом рынка жилья и перспектив его развития.

Задача кредитора — проанализировать на основе оценки жи¬лого помещения достаточность данного обеспечения относительно размера предоставляемого кредита.

Особое значение при этом приобретают разработка и исполь¬зование единой типовой формы отчета об оценке жилого помеще¬ния, позволяющего проанализировать и комплексно отразить не¬обходимые параметры жилья.

Стандартизация методики и формы отчета об оценке позволя¬ют снизить риски, связанные с возможными ошибками при оцен¬ке жилых помещений, а также повысить эффективность вторично¬го рынка ипотечных кредитов.

Методика расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям Правительства Москвы, с учетом месторасположения дома

1. В качестве исходной единицы для расчета стоимости квар¬тиры принимается стоимость 1 кв. м общей площади жилых поме¬щений.

2. Определение стоимости одного квадратного метра общей площади осуществляется на основе восстановительной стоимости жилых строений по данным Московского городского бюро техни¬ческой инвентаризации.

3. Для учета износа строения в процессе его эксплуатации оп¬ределяется остаточная стоимость 1 кв. м общей площади строения.

4. Порядок определения восстановительной стоимости 1 кв. м общей площади строения:

4.1. Восстановительная стоимость жилого строения представ¬ляет собой стоимость его строительства на момент оценки.

4.2. Восстановительная стоимость определяется путем умно¬жения исходной восстановительной стоимости на коэффициент удорожания, действующего на момент оценки.

4.3. За исходную восстановительную стоимость (Свд) прини¬мается стоимость, определенная МосгорБТИ согласно норматив¬ным документам Правительства Москвы в уровне цен по состоя¬нию на 1 января 1991 года и занесенная в технические паспорта строений.

5. Порядок расчета остаточной стоимости 1 кв. м общей пло¬щади строения:

5.1. Остаточная стоимость I кв. м общей площади строения определяется как разность между восстановительной стоимостью общей площади строения на 1 января 1991 года и стоимостным выражением его физического износа на 1 кв. м:

Со = Свд (1-Иф : 100) : F

где Cо— остаточная стоимость 1 кв. м; Свд — восстановительная стоимость жилого дома; Иф — физический износ дома на год его последнего обследования БТИ с корректировкой величины износа в процентах по таблице; F — общая площадь дома, кв. м.

Таблица: Показатели среднегодового прироста физического износа жилых строений в г. Москве



6. Расчет цены продажи жилья с учетом удорожания строи¬тельной продукции:

6.1. Цена 1 кв. м общей площади дома определяется исходя из его остаточной стоимости по следующей формуле:

Сск = СоСуд

где Сск — остаточная стоимость 1 кв. м общей площади дома; Суд — коэффициент удорожания, определяющий как отношение средней стоимости 1 кв. м общей площади по данным Департа¬мента экономической политики и развития Москвы, предоставля¬емым ежемесячно, к стоимости 1 кв. м общей площади.

6.2. Цена жилья определяется по формуле:

Сск = СсмFк

где Fк — общая площадь квартиры.

7. Расчет цены продажи жилья с учетом технических характе¬ристик дома и квартиры:

7.1. Цена 1 кв. м общей площади (Стм) рассчитывается исхо¬дя из цены, определенной с учетом удорожания строительной про¬дукции с применением коэффициентов, учитывающих потреби¬тельские качества квартиры:

Стм = СсмКсож КблКэтКизКлифКвысКмусКмКк

Ксож учитывает соотношение общей площади квартиры и жи¬лой ее. площади:

- 0,95 — менее 1,50;

- 1,00 — от 1,50 до 1,66;

- 1,05 — от 1,66 до 2,00;

- 1,10 — свыше 2,00.

Кбл — при наличии балкона данный коэффициент равен 1,00; при наличии лоджии — 1,05; при их отсутствии — 0,95; при на¬личии двух и более балконов или лоджий — 1,10.

Кэт — в том случае, если квартира находится первом или на последнем этаже здания, равен 0,9. Во всех остальных случаях — 1,0.

Киз — изолированность комнат:

- 1,04 — все комнаты изолированы;

- 0,96 — смежные комнаты в двухкомнатных квартирах либо более, чем одна проходная комната в 3—6 комнатных квартирах;

- 1,00 — во всех остальных случаях.

Клиф — наличие лифта:

- 1,03 — есть в домах, имеющих 5 и менее этажей;

- 1,00 — есть в домах, имеющих более 5 этажей, либо нет в

домах, имеющих 5 и менее этажей; •Ф- 0,97 — нет в домах, имеющих более 5 этажей.

Квыс — высота помещений:

- 0,98 — менее 2,5 м;

- 1,00 — от 2,5 м до 2,80 м;

- 1,02 — от 2,80 м до 3,00 м;

- 1,04 — от 3,00 м до 3,40 м;

- 1,06 — свыше 3,40 м.

Кмус — наличие мусоропровода:

- 1,02 — есть в домах, имеющих менее 4 этажей;

- 0,97 — нет в домах, имеющих более 3 этажей.

Км — материал стен:

- 1,10 — кирпич;

- 1,05 — монолит;

- 1,00 — сборный железобетон.


Кк — коэффициент, учитывающий площадь кухни:
- 0,95 — при площади кухни до 6 кв. м;

- 1,00 — при площади кухни от 6 кв. м до 9 кв. м;

- 1,05 — при площади кухни от 9 кв. м до 12 кв. м;

- 1,10 — при площади кухни свыше 12 кв. м.

7.2. Цена 1 кв. м.кв. общей площади с учетом технических характеристик дома и квартиры не должна быть меньше цены 1 кв. м общей площади, рассчитанной с учетом стоимости строительства. В противном случае эти цены принимаются как равные.

7.3. Цена жилья с учетом технических характеристик дома и квартиры составляет (Стк):

Стк = СтмFк

где Fк — общая площадь квартиры; Стм — цена квартиры.

8. Расчет цены продажи жилья с учетом месторасположения дома: 8.1. Цена I кв. м общей площади рассчитывается исходя из цены, определенной с учетом технических характеристик дома и квартиры с применением коэффициентов, учитывающих место расположение дома, по следующей формуле:

Cмм = СтмКметКзон

где Кмет = 1,1 — при местонахождении от станции метро в ради¬усе 200 м; Кмет = 1,0 во всех остальных случаях: Кзон — коэффи¬циент оценочной зоны, определяемый в зависимости от того, в ка¬кой оценочной зоне расположен дом (границы оценочных зон ут¬верждены распоряжением Мэра Москвы от 8 сентября 1994 года № 437-РМ):

- 1,9 — зона 1а (территория внутри Бульварного кольца);

- 1,6 — зона 16 (территория между Бульварным и Садовым кольцом);

- 1,4 — зоны с № 2 до № 9;

- 1,2 — зоны с № 10 по № 18;

- 1,1 — зоны с № 19 по № 25 и с № 25 и с № 29 по № 34;

- 1,0 — зоны с № 26 по № 28 и № 35 по № 40; <0- 0,9 — зоны с № 41 по № 69.

8.2. Цена 1 кв. м общей площади с учетом месторасположения дома не должна превышать цену 1 кв. м общей площади в домах-новостройках, установленную Межведомственной комис¬сией по вопросам реализации жилой площади на коммерческой основе, в данной оценочной зоне (Ском). В противном случае эти цены принимаются как равные.

8.3. Цена жилья с учетом месторасположения дома составляет:

Смк = СммFк


По теме:

Система жилищного ипотечного кредитования
Участники рынка ипотеки и их функции
Роль государства и различных организаций в системе жилищного кредитования
Стандартная процедура получения ипотечного кредита
Нетрадиционная модель развития рынка ипотечного кредитования
Страховая программа
Оценка жилых помещений, находящихся в ипотеке. Правила подсчета общей, полезной и нормируемой площади, площади застройки и этажности зданий
Правила определения строительного объема зданий
Субъектная оценка помещений, приобретаемых в залог
Объективная оценка помещений
Оценка платежеспособности заемщика
Пример расчета максимальной суммы кредита
   © 2006-2016, Moshouse.ru содержание Rambler's Top100 Яндекс цитирования