w w w . m o s h o u s e . r u
главная | о проекте | контакты
   Ипотечное кредитование
   Ликбез по недвижимости
   Жилые комплексы
   Коммерческая недвижимость
   Ипотечные отношения
   Система ипотеки
   Юридические аспекты ипотеки
   Развитие ипотечной системы
   Госрегулирование ипотеки
   Ипотечные документы
   Ипотека в Москве
   Ипотечные программы банков
   Сбербанк России
   Банк Москвы
   Альфа Банк
   ДОГОВОРЫ

      Договор подряда
   Регламентация договора подряда
   Порядок заключения договора строительного подряда
   Виды подрядных торгов
   Особенности договора подряда
   Содержание договора подряда
   Сдача и приемка результата работ, выполненных по договору строительного подряда
   Ответственность по договору строительного подряда

  Образцы договоров подряда
   Договор строительного подряда
   Договор генерального подряда
   Договор подряда на строительство жилого комплекса
   Договор подряда на капитальное строительство
   Договор на выполнение субподрядных работ


   Продажа недвижимости

Domananeve новостройки в Питере. Для поиска качественных помещений под аренду офиса можно перейти на сайт solaris-korolev.ru


   ОБЪЯВЛЕНИЯ


Оценка платежеспособности заемщика


Основными путями стимулирования активности заемщиков в получении ипотечных кредитов для приобретения жилья, по мнению специалистов Департамента муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы, являются:

- снижение налогового бремени заемщика;

- снижение выплат по кредиту.

Снижение выплат по кредиту для заемщика предполагается осуществлять путем выдачи целевых адресных субсидий, финансируемых из бюджета. Субсидирование заемщиков предполагается осуществлять таким образом, чтобы не затрагивать рыночные механизмы ипотечного жилищного кредитования. Ипотечное субсидирование предполагается вводить поэтапно, с ограничениями, определяемыми возможностями городского бюджета.

Предполагается реализовать следующий механизм субсидирования.

В целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для трудоспособного населения, имеющего стабильные доходы, однако в текущий момент не располагающего достаточными накоплениями для оплаты первоначального взноса за квартиру,

Правительство Москвы предполагает осуществлять субсидирование первоначального взноса за квартиру при получении гражданином ипотечного жилищного кредита.

Адресные ипотечные субсидии предполагается поэтапно распространить на категории граждан, нуждающихся в специальной поддержке. Порядок предоставления субсидий а также категории граждан, которым предоставляются эти субсидии, определяются ежегодно Московской городской Думой при утверждении приоритетов предоставления в пользование или приобретения в собственность с помощью города жилых помещений.

При оценке платежеспособности потенциального заемщика ключевым моментом, как правило, является его возможность регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту, исходя из документально подтвержденных доходов.

Проверка платежеспособности — это сбор официальных документов о полученном доходе: справки о заработной плате, премиях, гонорарах, алиментах. При рассмотрении заявки в расчет принимается обычно только «белый» доход.

Однако следует учитывать, что большинство людей не легализует свои доходы.

Некоторые банки для оценки платежеспособности используют особые технологии, не требующие жесткой документированное™ дохода. Эксперты проверяют материальное положение клиента, оценивая примерный уровень его расходов, место работы, должность, образование, уровень фирмы, и таким образом определяют размер и стабильность реального дохода. Если, например, клиент документально подтверждает доход 150 долл. в месяц, а фактически тратит как минимум в пять раз больше (содержит неэкономичную машину или владеет дорогостоящей недвижимостью), эксперты учтут этот факт и, возможно, предоставят кредит.

Если заемщик берет кредит в расчете на переезд всей семьей, оценивается совокупный доход семьи.

Размер кредита устанавливается по примерной общей схеме: выплаты по нему не должны превышать 40% ежемесячного дохода.

Некоторые банки придерживаются другого принципа исчисления размера кредита: из совокупного дохода семьи в месяц вычи-тывается условный прожиточный минимум (примерно 200 долл. на каждого члена семьи), а остаток может считаться выплатой по кредиту.

Пример. Семья состоит трех человек: муж, жена и несовершеннолетний ребенок. Муж подтвердил доход 600 долл. в месяц, жена — 300, итого — 900 долл. Из этой суммы эксперты вычтут стоимость содержания семьи — порядка 600 долл. Остаток — 300 долл.

Эту цифру можно рассматривать как выплату по будущему кредиту, и расчет суммы кредита будет опираться именно не нее. Выплачивая в течение 5 лет по 300 долл. в месяц, заемщик сможет выплатить банку 18 тыс. Но поскольку эта сумма включает и проценты, реальный размер кредите на 5 лет для заемщика в этом случае не может быть больше 12—13 тыс. долл.

Для того, чтобы быть уверенным, что все именно так и произойдет, банком рассматривается (и проверяется) информация относительно стабильности трудовой занятости, получения доходов, предполагаемых расходов. На основании этих сведений делается вывод о возможностях заемщика своевременно погашать кредит.

Минимальная сумма кредита рассчитывается при условии, что:

- ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (ежемесячные платежи: по кредиту — возврат основного долга и уплата процентов; по страхованию — страхование жизни заемщика, страхование квартиры, страхование риска утраты права собственности на квартиру; платежи по налогу на имущество — по приобретаемой недвижимости; платежи по квартплате за приобретаемую квартиру), не превышают 35% ежемесячных доходов (доходов супругов);

- ежемесячные расходы, связанные с квартирой на кредитные средства (возврат основного долга и уплата процентов), и другие постоянные ежемесячные расходы (содержание иждивенцев и членов семьи заемщика, включая самого заемщика, в настоящее время — минимум 50 долл. на человека; выплаты по алиментам; возврат других кредитов — кроме данного ипотечного кредита; обязательные налоговые платежи — налог на другое имущество, налог на владельцев автотранспортных средств; иные обязательные расходы — аренда жилья, содержание автомобиля, плата за образование, содержание, обслуживание, страховка другого движимого и недвижимого имущества, дополнительная медицинская страховка) в сумме не превышают 55% ежемесячных доходов (доходов супругов);

- размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из двух сумм — оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки (о требованиях, которые предъявляются к квартире, приобретаемой на кредитные средства).


После расчета суммы кредита и проверки банком предоставленной заемщиком информации осуществляется подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик может подобрать себе жилье как до обращения в банк (самостоятельно), так и после (либо самостоятельно, либо с помощью того же банка):

- в первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене на обусловленный сторонами срок. При этом кредитор оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья;

- во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, а также учитывая собственные средства для первоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

Сегодняшнее состояние экономики России в целом по-прежнему характеризуется определенным уровнем инфляции, дефицитом финансовых ресурсов, недостаточно развитой банковской системой, низкими доходами значительной части населения. И все-таки в отдельных регионах (например, Ярославской области) уже созданы предпосылки к переходу от стратегии «малых шагов» к более активным действиям в вопросах организации ипотеки.

Стратегия долгосрочного жилищного кредитования в Ярославской области опирается на поэтапное развитие системы. На первом этапе предполагается использовать «стартовую модель», которая вначале ориентирована, главным образом, на те категории населения, которые нуждаются в небольшом кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число граждан. Доля населения, нуждающегося в небольшом кредите, довольно велика. Кредиты должны номинироваться в рублях, выдаваться на срок в 10—15 лет и иметь относительно низкую процентную ставку. Целесообразно, считает А. Гранько, ограничить размер кредита в стоимости жилья величиной в 20—30%. Оставшаяся часть необходимых денежных средств должна покрываться за счет следующих источников: собственных средств граждан (до 10%) и имеющегося в их распоряжении старого жилья. Одним из источников финансирования также могут быть получаемые в установленном порядке субсидии, в том числе из средств предприятий и организаций. Таким образом, важным элементом системы будет активное привлечение средств населения в дополнение к долгосрочному кредиту. Как показывает опыт других регионов, именно такие принципиальные условия организации ипотеки становятся для граждан сильным стимулом при принятии решения о вложении собственных средств в строительство либо приобретение жилья.

Пример. Министерство экономики России провело исследование доступности ипотечных кредитов с точки зрения доходов населения. Для расчета использовались следующие исходные значения:

- кредитная ставка — 10% годовых;

- доля платежей в доходе заемщика — 30%;

- коэффициент семейности 2,84;

- поправка на налоги — 20%.

В качестве исходных значений были:

- величина ежегодных платежей по кредиту;

- минимальная величина ежемесячного душевого дохода;

- предельная величина возможных показателей кредитов по показателям дохода.

Расчеты велись при переменных значениях;

- сроков кредитования (10 лет и 15 лет);

- стоимости жилья (3900 тыс. руб., 5200 тыс. руб., 6500 тыс. руб. за 1 кв. м);

- доли кредита в стоимости жилья (70%, 50%, 30%).

Результаты расчетов представлены в таблице ниже

Таблица: Экономические показатели доступности ипотечного кредита для населения



Годовая процентная ставка по кредиту — 10%. Доля платежей по кредиту в доходе заемщика — 30%. Коэффициент семейности — 2,84. Поправка на налоги и обязательные платежи — 20%.

РМТ — величина ежегодных платежей по кредиту. МШ — минимальная требуемая величина ежемесячного душевого дохода. % — максимальная граница доступности (приближенная оценка).

Начальные и граничные условия концентрируются в так называемой «таблице приоритетов». Одна из разновидностей ее использовалась в программе «Жилье в кредит — 98» г. Сарова. Основной ее смысл заключается в том, что в ней взаимоувязаны все главные условия сделки между «продавцом» ипотечного кредита и «покупателем».

Таблица приоритетов:




У СОБИНБАНКа своя методика оценки дохода клиентов, в том числе и на ближайшую перспективу. Эксперты следят за рынком труда и знают, сколько стоит сейчас труд специалистов и каковы у них шансы сохранить работу или найти новую, более перспективную. Рынок труда в России не развит, и случается, что в разных фирмах у сотрудников с одинаковой квалификацией зарплаты отличаются, иногда в 2—3, а порой и в 5 раз.

Большинство кредиторов придерживаются при расчете величины кредита (максимальной суммы, которую может дать банк заемщику с учетом его дохода) стандартной ставки — выплаты по кредиту не должны превышать 35—40% совокупного семейного дохода.

В СОБИНБАНКе используют собственную методику: из абсолютного дохода семьи клиента вычитаются все регулярные обязательства (обучение, алименты, обслуживание машины, оплата счетов за мобильный телефон и т. п. ); от оставшейся суммы отнимают прожиточный минимум семьи (расчеты специалистов банка показали, что это примерно 200 долл. в месяц на человека), а остаток рассматривают как возможный размер выплат. А сколько это будет: 40% или 20% — у всех по-разному, здесь индивидуальный подход.

Балльная оценка — один из вариантов оценки кредитоспособности индивидуального клиента, например, заимствованный из методики социологического опроса.

Таблица: Балльная оценка кредитоспособности индивидуального клиента


На основе «Руководства по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов», разработанного в 2000 году Инвестиционным фондом «США — Россия», способности заемщика выплачивать ипотечный кредит банк оценивает доходы заемщика на основе четырех коэффициентов:

1. Отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту (платеж за счет погашения основного долга и уплаты процентов — ежемесячный аннуитетный платеж) заемщика к доходам за т же период:

Платеж/Доход, или П/Д.


2. Отношение ежемесячных жилищных расходов заемщика по приобретаемому имуществу, перечисленных в «Заявлении-анкете на ипотечный кредит», к ежемесячным доходам:

Жилищные расходы/Доход, или Ж/Д.


3. Отношение ежемесячных обязательств заемщика, в которые ежемесячные жилищные расходы входят только в части аннуитетного платежа по кредиту (без учета страховых и налоговых платежей, а также расходов по техническому обслуживанию и других регулярных выплат по приобретаемому жилью) к доходу заемщика за тот же период:

Обязательства 1/Доход, или 01/Д.


4. Отношение общих ежемесячных обязательств к доходу заемщика за тот же период:

Обязательства 2/Доход, или 02/Д.


По коэффициентам П/Д и 01/Д устанавливаются максимальные значения, выраженные в процентах. Коэффициенты Ж/Д и 02/Д рассчитываются для справочных целей и не влияют на результаты андеррайтинга заемщика. Банк должен обеспечить андеррайтинг по кредиту в соответствии с указанными стандартами.

Коэффициент П/Д показывает отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, включающих только платежи в отчет погашения основного долга и уплаты процентов, к среднемесячным доходам заемщика и созаемщика, и равен отношению ежемесячного аннуитетного платежа по ипотечному кредиту к ежемесячным совокупным чистым доходам заемщика и созаемщика с вычетом удержаний по подоходному налогу и взносов в Пенсионный фонд.

П/Д = (Ежемесячный платеж в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту (аннуитетный платеж) заемщика, в долл. США) / (Сумма ежемесячных совокупных доходов заемщика и созаемщика (чистый доход), в долл. США)


Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю расходов по ипотечному кредиту (в части платежей по основному долгу и процентам) в совокупных доходах заемщика, исходя из устанавливаемых банком критериев. Превышение этого коэффициента говорит о повышенном риске при предоставлении жилищного ипотечного кредита с точки зрения способности заемщика своевременно погашать кредит.

В соответствии с требованиями Инвестиционного Фонда «США—Россия», коэффициент П/Д должен составлять не более 35%. Для категории заемщиков с чистым доходом от 900 долл. до 2100 долл. в месяц допускается применение увеличенного на 5% значения коэффициента П/Д. Оценка платежеспособности заемщика и созаемщика, а также расчет значения коэффициента П/Д производится с помощью программного продукта «Анализ платежеспособности заемщика».

Справочный коэффициент Ж/Д показывает отношение общих ежемесячных платежей по жилищному ипотечному кредиту (включающих, помимо аннуитетного платежа по кредиту, другие обязательные расходы по приобретаемому жилью) к среднемесячным доходам заемщика и созаемщика и равен отношению общих ежемесячных жилищных расходов заемщика, по приобретаемому имуществу, а именно:

- платеж в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту (ежемесячный аннуитетный платеж);

- платеж по налогу на приобретаемое недвижимое имущество;

- ежемесячный платеж по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге;

- ежемесячный платеж по страхованию жизни и трудоспособности заемщика (созаемщика);

- ежемесячный платеж по страхованию риска утраты права собственности владельца квартиры;

- платеж за услуги по техническому обслуживанию (сбор за кондоминиум и другие регулярные — ежемесячные либо годовые в пересчете на ежемесячные — обязательные взносы, связанные с эксплуатацией — оплата газо-, водо- и теплоснабжения и т. д. — управлением, охраной и поддержанием (ремонтом) жилых помещений);

- другие расходы по приобретаемому жилью, если они носят регулярный характер.

Ж/Д = (Ежемесячные расходы заемщика, по приобретаемому имуществу (включая платежи по страхованию, налогам на имущество и другие платежи), в долл. США) / (Сумма ежемесячных совокупных доходов заемщика и созаемщика (чистый доход), в долл. США)


Расчет коэффициента Ж/Д является обязательным элементом в процедуре андеррайтинга заемщика. Минимальное значение данного коэффициента не фиксируется, и значение коэффициента Ж/Д носит справочный характер.

Коэффициент 01/Д — отношение, определяющее удельный вес общей суммы обязательств заемщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому недвижимому имуществу) в его доходах.

Это коэффициент определяет предельно допустимую долю долгосрочных обязательств заемщика в его бюджете, включая его расходы, связанные как непосредственно с выплатой кредита, учитываемые при расчете коэффициента П/Д, так и с другими, имеющимися у него долгосрочными обязательствами (потребительскими кредитами, содержанием иждивенцев и собственно семьи заемщика, алиментами, обязательными дополнительными налоговыми платежами, прочими долговыми обязательствами). Расчет производится следующим образом.

Коэффициент 01/Д равен отношению ежемесячных обязательств заемщика, в которые ежемесячные жилищные расходы входят только в части аннуитетного платежа по ипотечному кредиту (без учета страховых и налоговых платежей, а также расходов по техническому обслуживанию и других регулярных выплат по приобретаемому жилью):

01/Д = (Сумма обязательных ежемесячных платежей, в которую ежемесячные жилищные расходы входят только в части, аннуитетного платежа по кредиту, в долл. США) / (Сумма ежемесячных совокупных доходов заемщика (чистый доход), в долл. США)


Размер ежемесячных обязательств заемщика, в соответствии с «Рекомендациями» не должен превышать 55% от его совокупного чистого дохода. То есть коэффициент 01/Д должен составлять не более 55%. Для категории заемщиков с чистым доходом от 900 долл. до 2100 в месяц допускается применение увеличенного на 5% значения коэффициента 01/Д.

Коэффициент 02/ Д — это справочное соотношение, определяющее удельный вес общей суммы обязательств заемщика в его доходах. Этот коэффициент справочно показывает долю общих долгосрочных обязательств заемщика в его бюджете. Расчет производится следующим образом.

Коэффициент 02/Д равен отношению общей суммы обязательств заемщика:

02/ОД = (Общая сумма обязательных ежемесячных платежей заемщика в долл. США) / (Сумма ежемесячных совокупных доходов заемщика (чистый доход), в долл. США)


Расчет коэффициента 02/Д является обязательным элементом в процедуре андеррайтинга заемщика. Максимальное значение данного коэффициента не устанавливается и расчетное значение коэффициента 02/Д носит справочный характер.


По теме:

Система жилищного ипотечного кредитования
Участники рынка ипотеки и их функции
Роль государства и различных организаций в системе жилищного кредитования
Стандартная процедура получения ипотечного кредита
Нетрадиционная модель развития рынка ипотечного кредитования
Страховая программа
Оценка жилых помещений, находящихся в ипотеке. Правила подсчета общей, полезной и нормируемой площади, площади застройки и этажности зданий
Правила определения строительного объема зданий
Субъектная оценка помещений, приобретаемых в залог
Объективная оценка помещений
Оценка платежеспособности заемщика
Пример расчета максимальной суммы кредита
   © 2006-2016, Moshouse.ru содержание Rambler's Top100 Яндекс цитирования