w w w . m o s h o u s e . r u
главная | о проекте | контакты
   Ипотечное кредитование
   Ликбез по недвижимости
   Жилые комплексы
   Коммерческая недвижимость
   Ипотечные отношения
   Система ипотеки
   Юридические аспекты ипотеки
   Развитие ипотечной системы
   Госрегулирование ипотеки
   Ипотечные документы
   Ипотека в Москве
   Ипотечные программы банков
   Сбербанк России
   Банк Москвы
   Альфа Банк
   ДОГОВОРЫ

      Договор подряда
   Регламентация договора подряда
   Порядок заключения договора строительного подряда
   Виды подрядных торгов
   Особенности договора подряда
   Содержание договора подряда
   Сдача и приемка результата работ, выполненных по договору строительного подряда
   Ответственность по договору строительного подряда

  Образцы договоров подряда
   Договор строительного подряда
   Договор генерального подряда
   Договор подряда на строительство жилого комплекса
   Договор подряда на капитальное строительство
   Договор на выполнение субподрядных работ


   Продажа недвижимости

Domananeve новостройки в Питере.


   ОБЪЯВЛЕНИЯ


Основные вехи развития ипотеки в России в XIX веке


Начало XIX века — возникают разнообразные формы кредитных учреждений. В Москве и Санкт-Петербурге при опекунских советах учреждены новые кредитные институты: сохранные и ссудные казны, не только принимавшие вклады от населения, но и выдававшие кредиты под залог недвижимости.

1518 год — в губерниях Царства Польского по уставу 1818 года действовала образцовая ипотека.

1 января 1835 года — введен в действие Свод Гражданских законов. В Своде, разработанном М. М. Сперанским, содержалось подробное регламентирование залогового права: понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу, в связи с чем ипотека (залог) существовала в следующих видах: с государством (казенная ипотека); между частными лицами (частная ипотека); по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).

1842 год — открыты первые сберегательные кассы в Санкт-Петербурге и Москве.

1849 год — начата реорганизация кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидированы кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.

1861 год — в Санкт-Петербурге образовано городское кредитное общество — первая частная организация долгосрочного кредита.

1863 год — учреждено Общество взаимного кредита.

1866 год — образовано Общество взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.

1869 год — образован первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заемщиков.

1871 год — в Харькове основан первый акционерный земельный банк. Кредиты выдавались под залог городской и сельской не движимости.

1860—1880-е годы — сложилась национальная система ипотечных учреждений: государственных, частных, кооперативных. Система функционировала при участии и под контролем государства, главным образом в лице Особенной канцелярии по кредитной части Министерства финансов.

1880-е годы — открыты в Санкт-Петербурге и Москве сохранные кассы при воспитательных домах. Приказам общественного презрения сделана попытка предоставления права кредитных операций по приему вкладов и выдаче ссуд под залог недвижимости.

1880—1890-е годы — сделана попытка создать проект Вотчинного устава (законопроекта по залогу недвижимости).

19 мая 188! года — на европейской части России введен закон об ипотеке.

1882 год — образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд (на 24,5—34,5 года) крестьянам при покупке земли.

1885 год — открыт Дворянский (чисто ипотечный) банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет; всего под 5% годовых).

1886 год — упразднен Государственный Заемный банк.

1989 год — создана особая ипотечная комиссия.

1890 год — подготовлен фундаментальный проект Вотчинного Устава, содержащий множество новаций по ипотеке.

1891 год — Московский земельный банк в поддержку ипотеки организует Московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае «неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества.

Согласно Уставу, городские кредитные общества, созданные во второй половине XIX века, имели право:

- эмитировать долговые обязательства в виде купонных облигаций;

- исполнять функции залогодержателя при приеме закладного свидетельства от заемщика в обеспечение кредита;

- выдавать ссуды под залог недвижимого имущества только членам кредитного общества (каждый член кредитного .общества отвечал по его обязательствам, то есть по выпущенным облигациям в пределах стоимости заложенного имущества);

- реализовать заложенное имущество в случае нарушения заемщиком ссудного договора путем продажи на открытом аукционе и проводить все необходимые мероприятия, связанные с этим.


Городские кредитные общества работали по следующей схеме:

1. Член общества — заемщик подавал заявку с просьбой выдать ссуду под залог имеющегося у него недвижимого имущества, как правило, городского строения.

2. Кредитное общество рассматривало заявку, производило оценку объекта и давало ответ о возможности выдать ссуду и на какую сумму. По правилам обществ, оценка закладываемой недвижимости соответствовала, с одной стороны, действительной стоимости недвижимости (по остаточной стоимости в реальных ценах), а с другой — доходности залога (заложенное имущество должно было приносить заемщику доход, который являлся источником уплаты процента за пользование ипотечным кредитом).

Применение одного из этих двух методов могло породить ошибки в оценке стоимости залога. Так, например, дома, находившиеся на центральных улицах и проспектах, оказались бы оцененными в одинаковую сумму с домами, расположенными на окраинах города. Или устаревший дом с ненадежной конструкцией, расположенный в деловом центре города, где большое скопление крупных престижных магазинов, банков, страховых обществ, ресторанов и т. д., был бы оценен выше дома качественной постройки с устойчивым доходом, расположенном не в столь престижном районе. Кроме того, оценки недвижимых имуществ, находившихся в одних и тех же условиях, должны были быть приблизительно одинаковыми. После оценки предъявленной к залогу недвижимости размер кредита определялся на 40—50% ниже стоимости залога.

3. Если заемщика устраивали предлагаемые условия ссуды, он давал задание кредитному обществу подготовить все необходимые документы для оформления закладной и ссудного договора.

4. Следующий шаг — выдача кредита в виде купонных облигаций. Текст на ценных бумагах включал извлечения из Устава (на русском и французском языках), которые раскрывали особенности этих облигаций, гарантии погашения, своевременной выплаты процентов. К каждой облигации прилагался купонный лист.

Чтобы избежать подделки, бланки облигаций переплетались в книги и при выдаче облигации вырезались из книги таким образом, чтобы в ней оставался талон с соответствующим номером каждой выпущенной ценной бумаги. Облигации городских кредитных обществ имели двоякое обеспечение: во-первых, в виде денежной задолженности заемщиков по ипотечной ссуде, то есть будущих денег, которые поступят в общество при возврате заемщиками кредитов; во-вторых, в форме заложенного имущества, которое общество могло продать при нарушении заемщиками запланированных сроков погашения ипотечной ссуды. Все заложенное имущество и сам факт залога подлежали государственной регистрации в нотариальных отделениях при окружных судах. Кроме того, подробная опись каждого владения вносилась в крепостные книги, где фиксировались также изменения прав собственности и заклад имущества в обеспечении ссуды.

Факт государственной регистрации имущества и прав на него закрывал возможность для мошенничества с недвижимостью и повышал ликвидность выпускаемых ценных бумаг, обеспеченных недвижимым имуществом. На базе утвержденных заявленных ссудных договоров правление кредитного общества принимало решение об объеме эмиссии в проценте П0 облигациям. Облигации выпускались сериями на основе пула заявленных к выдаче ссуд.

5. Получив ссуду облигациями кредитного общества, заемщик продавал их на вторичном рынке. Чтобы повысить рыночный курс облигаций, Министерство финансов по просьбе Санкт-Петербургского кредитного общества разрешило с 1862 года Государственному банку выдавать денежные ссуды под залог облигаций общества в размере 90 копеек за рубль их биржевой цены, а также приобретать данные долговые обязательства за свой счет на тех же условиях, что и государственные процентные бумаги.

С 1863 года Государственный банк ввел оплату вышедших в тираж облигаций и купонов в своих конторах и отделениях, которые высылали эти ценные бумаги после их оплаты в правление общества. В свою очередь, кредитное общество возмещало Госбанку совершенные выплаты. Со временем Московская контора Госбанка начала также выдавать ссуды под залог облигаций Московского городского кредитного общества.

Облигации кредитных обществ через несколько лет стали пользоваться довольно устойчивым спросом, особенно со стороны людей среднего достатка, которые помещали в них свои сбережения, превратившись в надежные ценные бумаги, имевшие твердый курс и процент дохода. Из Санкт-Петербурга и Москвы они быстро распространились в глубь страны. Наряду с Госбанком столичные коммерческие акционерные банки и банковские конторы охотно давали ссуды под их залог.

6. После получения ссуды заложенное имущество оставалось в руках заемщика, который продолжал его использовать, что давало ему возможность уплачивать ссудный процент и гасить долг. Если ценность имущества не была исчерпана предыдущей ссудой, заемщик имел право на повторную закладную. В случае, когда имущество было заложено по нескольким ссудам (по второй закладной, третьей закладной), действовало правило старшинства.

При удовлетворении кредиторов обанкротившегося владельца недвижимости из вырученной от продажи суммы (если данная недвижимость была заложена) оплачивались долги в порядке их последовательности. Лишь после удовлетворения всех претензий по закладным остаток вырученной от продажи заложенного имущества суммы шел на удовлетворение кредиторов по другим обязательствам должника (векселям, заемным письмам, распискам и пр.).

7. После выполнения заемщиком условий ссудного договора, кредитное общество возвращало ему закладную на имущество.
С начала 1870-х годов в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. Акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью.

На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 года. В 1882 году для проработки деталей и практики закона была создана Особая ипотечная комиссия. В 1889 году была отменена старая система оглашения завещаний и утвержден порядок «гласности» и «специальности». В практику вошла новая форма реестров крепостных дел, где статьи были приурочены к названию имений, а не к существовавшему ранее порядку, связанному с именем собственника. Так внедрялся принцип «специальности».

По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

На Государственный крестьянский поземельный банк, основанный в 1882 году, была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883—1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей.

В 1886—1905 годах Государственный банк купил около миллиона десятин земли на сумму 67 миллионов рублей и выдал ссуд на 410 миллионов рублей, за счет которых крестьянами было куплено 5,9 миллиона десятин земли.

Государственный дворянский земельный банк, основанный в 1885 году, поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60% стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году — уже свыше 600 миллионов рублей.

В конце XIX века в Санкт-Петербурге основные операции по . ипотечным бумагам проводили Международный, Учетный и Ссудный банки, а с 1903 года к ним активно присоединился Азово-Донской банк.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует Московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае «неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.
Система ипотечного кредитования, возникшая в России в 1880-х годах и просуществовавшая почти четыре десятилетия, состояла из сословных и земских взаимных и акционерных частных и государственных кредитных учреждений.

Создавалась и функционировала эта система при участии и поддержке правительства, которое видело в ней одно из главных средств «прикрепления дворян к земле». Именно этим объясняется присутствие в ипотечной системе наряду с коммерческими структурами сословного элемента.

Ниже приводится бланк — одна из разновидностей учетных документов конца XIX — начала XX вв., появившихся в процессе оформления залога помещичьих имений и связанных с их оценкой. Подобные документы существовали и в частных ипотечных банках. Этот бланк можно трактовать как метод оформления залога, имеющий сегодня не только историческую ценность.



БЛАНК РАЗРАБОТКИ ОЦЕНКИ ИМЕНИЙ
Ссуда № ___________________
Государственный дворянский земельный банк
Статистический листок
Дело отделения № _______________190__г.
Сведения_____________________отделения
Примечания: 1) Отделения доставляют по настоящей программе сведения по всем имениям,
поступающим в залог Банка, а также по перезалогам имений, если при этом было произведено
новое описание. Сведения эти отсылаются отделениями в Статистическое делопроизводство
Банка одновременно с прочими документами.

2) Всякая графа настоящей программы обязательно заполняется. Если сведений по какому-либо
вопросу не имеется, следует делать отметку «н. св.«. Чертою (—) обозначается отсутствие самого
предмета, а не сведений.

Имение______________________, принадлежащее_________________
находится в ________________________ губернии ____________________
уезда в местности с нормальною оценкою одной десятины в
____________________________________________________ рублей.
Описание имения (составлено по_____________описи в 1906 г.).
1. Принятое в залог имение находится: от уездного города в_______
вер.: от станции ж/д_______вер.
2. Земля состоит из_______ участков.
Распределение земли по угодьям:
усадебной___________дес; пахотной___________дес;
сенокосов заливных___________ дес; сенокосов (прочих)___________дес;
леса __________дес; удобной __________дес; неудобной ________
дес. Всего земли ___________дес.
3. Преобладающая почва имения___________.
4. Обводнение___________.
5. Способ эксплуатации имения
Количество земли (десятин) машин. покосов
За счет влад. рабочими ________ ________
Сдельно ________ ________
Отработками ________ ________
Из________части урожая ________ ________
Сдаточный ________ ________

Аренда на________лет за____________________________руб.
6. Прочие статьи дохода от сельского хозяйства (лес, лядины, плантации-сады,
а также доход от скотовод, и др.) и их производительность.
7. Система хозяйства и севооборот.
8. Удобрение: свое, покупное или отсутствует; навозное или искусственное (подчеркнуть).
Количество удобряемой земли___________дес.
9. Оброчные статьи (стоимость пп. 9—11) должна быть показана действительная; так,
при мельницах — стоимость двигающей силы и сооружения; в постройках — по
значению их для хозяйства): стоимость ___________р. и доходность____________р. мельниц.
10. Промышленные заведения:
Стоимость___________р. и доходность___________р.
11. Стоимость построек: а)городских
б) хозяйственных___________р.
в) оброчн. статей___________р.
12. Живой инвентарь:
число голов__________и стоимость___________лошадей,
число голов__________и стоимость____________волов,
число голов__________ и стоимость____________коров и быков,
число голов_________ и стоимость____________овец.
13. Мертвый инвентарь:
а) общая стоимость мертвого инвентаря составляет__________руб.
б) имеются ли усовершенствованные орудия и машины?________
14. Урожайность:
Собирается с 1 дес. (искл. сем.): ржи озимой ____________ пуд.;
пшеницы озимой ____________пуд.; пшеницы яровой ____________
пуд.; овса___________пуд.; сена с заливных лугов__________пуд.;
прочих___________пуд.
Владелец оценил имение в__________________ руб., испрашивает
в ссуду__________________руб.
Отделение оценило имение на основании_____________________
оценки в_______________________руб. и предполагает,выдать ссуду
__________:_____________РУб.

Справочные данные, принятые в соображение при составлении и оценке
настоящего имения (сюда вносятся данные, которые Отделение найдет
необходимым сообщить для характеристики имения и которые вошли в
программу, а также здесь отмечается, если ссуда предполагается быть
выданною в виде перезалога, в доп. к ее. Особ. Отд. или покупку имения
в губерниях Зап. края).
1. Продажные цены. Табл.: год продажи; состав проданного (все имение
или отдельные угодья, какие именно); десятины; продажная цена общая и
за 1 дес. в руб.
2. Съемные и арендные цены. Табл.: за 1 дес. (какого угодья); съемные
цены в__________руб.___коп; срок аренды;- арендные в год в
__________руб.___коп.
Производил оценку _
Делопроизводитель отделения 190 г.
Отметки Статистического делопроизводства
1. Постановлением Совета от «___»__________ 190__ г. имение
оценено по __________ оценке в____________руб., причем принято
к счету__________дес. удоб. земли. Ссуда разрешена в___________
руб. (или__________% оценки) под условиями:
а) страхование построек в__________руб.;
б) страхование оброчн. ст. в__________руб.
2. В оценку вошли:
а) сельскохозяйственные угодья (________дес.) оц. в__________
руб.;
б) лес (__________дес.) оц. в__________руб.;
в) лес устроенный (__________дес.) оц. в__________руб.;
г) оброчные статьи (__________дес.) оц. в__________руб.;
д) постройки в__________руб.
3. Ссуда выдана на
с «___»________190__г. в сумме_______руб. (или % оц.)
при этом выдано заемщику на руки_____________руб. ___коп., или
внесено им доплаты_____________руб. ___ коп. Осталось на имении долгов,
не погашенных настоящею ссудою _____________руб.
коп.



Основу системы земельного кредита в России составляли акционерные земельные банки, на которые в начале XX века приходилось более трети всех заложенных частновладельческих земель (в 1915 году — 38%) и около трети (в 1915 году — 26,5%) выданных всеми учреждениями земельного кредита ссуд.

В результате развития ипотеки в пореформенный период к 1915 году было заложено 60% находившейся в частном владении земли (60 млн. десятин). Сельские ссуды, выданные ипотечными учреждениями, составили 3,9 млрд. руб.; городские ссуды акционерных земельных банков — 400 млн. руб.

В 1910 году был опубликован фундаментальный груд В. В. Морачевского «Сельскохозяйственный кредит в России», в котором отмечалось, что «составление сколько-нибудь примерного содержания о том, в какой именно части полученная землевладельцами долгосрочная ссуда была обращена на нужды сельского хозяйства, не представляется возможным», поскольку кредит в большинстве банков не был целевым, заемщик мог распорядиться ссудой по своему усмотрению.

Система ипотечного кредитования в дореволюционной России успешно функционировала и была доступна многим слоям населения. К 1913 году страна имела развитый ипотечный рынок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества, выдавшие за 50 лет своей деятельности кредиты почти на один миллиард рублей.

Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных крупным пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом у среднего класса как способ вложения свободных средств. Председатель Госстроя России (1999 г.) Е. Басин отмечал, что российская дореволюционная ипотечная система похожа на современную американскую систему ипотеки. Этот факт очень интересен: для появления и развития института ипотеки в Америке потребовались современные информационные технологии, в то время как в России конца XIX века была создана похожая система привлечения инвестиций без использования современных технических средств.



По теме:

Ипотека
История ипотеки в европейских странах
История залога (ипотеки) в России
Основные вехи развития ипотеки в России в XIX веке
Основные вехи развития ипотеки в России в начале XX века:
Ипотека в России Советский период
Основные вехи развития ипотеки в постсоветский период
Развитие жилищного кредитования в современной России
Современная кредитная система России
Условия возникновения ипотечных отношений
Основные проблемы развития ипотечного кредитования в России
Структура ипотечного рынка
Модели функционирования ипотечного кредитования в России
Разновидности ипотечного кредита
Схемы покупки жилья в рассрочку в Москве
Первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов
Роль ипотечного кредитования в современной рыночной экономике
   © 2006-2016, Moshouse.ru содержание Rambler's Top100 Яндекс цитирования