w w w . m o s h o u s e . r u
главная | о проекте | контакты
   Ипотечное кредитование
   Ликбез по недвижимости
   Жилые комплексы
   Коммерческая недвижимость
   Ипотечные отношения
   Система ипотеки
   Юридические аспекты ипотеки
   Развитие ипотечной системы
   Госрегулирование ипотеки
   Ипотечные документы
   Ипотека в Москве
   Ипотечные программы банков
   Сбербанк России
   Банк Москвы
   Альфа Банк
   ДОГОВОРЫ

      Договор подряда
   Регламентация договора подряда
   Порядок заключения договора строительного подряда
   Виды подрядных торгов
   Особенности договора подряда
   Содержание договора подряда
   Сдача и приемка результата работ, выполненных по договору строительного подряда
   Ответственность по договору строительного подряда

  Образцы договоров подряда
   Договор строительного подряда
   Договор генерального подряда
   Договор подряда на строительство жилого комплекса
   Договор подряда на капитальное строительство
   Договор на выполнение субподрядных работ


   Продажа недвижимости

Domananeve новостройки в Питере.


   ОБЪЯВЛЕНИЯ


История залога (ипотеки) в России


Своеобразие российской ипотеки как правовой системы состоит в том, что она развивалась от ипотеки к функции (в римском праве — вид залога, по которому товар передавался лицу на условии, что после того, как требования получателя товара будут удовлетворены, он возвратит товар), а не наоборот.

Залог недвижимого имущества и прежде всего вотчинных (наследственных) владений широко укоренился в России XV века — в завершающий период объединения русских земель вокруг Москвы. Первые упоминания о залоге содержатся в Псковской Судной Грамоте — своде законов Псковской феодальной республики, составленной на основании отдельных постановлений псковского веча, господы (совета бояр), княжеских грамот, норм Русской правды и обычного правда.

Залог в то время не требовал передачи заложенного имущества во владение кредитора. Требование о передаче вещи появилось только в XVIII веке, то есть значительно позднее. Как пишет д.и.н. Н. Проскурякова, вследствие хозяйственного оживления и интенсивного развития различных форм, феодальной собственности с середины XV века возрастает интерес феодалов к земле, обостряется борьба за нее.

Об этом свидетельствуют сохранившиеся частноправовые акты той поры — закладные, раздельные, полюбовные, разъезжие, меновые и пр. Наибольшее распространение среди них получали закладные, оформлявшие денежный заем (под проценты или без них) под залог недвижимого имущества.

В XIII—XIV веках на Руси возникает частная собственность на землю и одновременно — первый вид кредитования, получивший название «заклад».

Одна из особенностей развития ипотеки в этот период заключалась в том, что условия получения ссуды под залог недвижимости мало чем отличались от других форм кредита. Чрезвычайная ограниченность свободных денежных средств, правовая необеспеченность кредитов делали его очень дорогим. Судебник 1596 года и указ 1626 года признавали нормальной ссудную ставку в 20%. Правда, названный указ разрешал взимать проценты только на протяжении пяти лет. Под такой «умеренный» процент выдавали более или менее обеспеченные ссуды, к которым, в первую очередь, относились ссуды под недвижимость. В практике, особенно торговой, встречались значительно более дорогие кредиты — 30 и даже 120 процентов.

В середине XVII века в период экономического кризиса потребовалось усиление ответственности должника именно за счет предмета залога. В 1649 году Соборным Уложением законодательно предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора.

Неразвитость кредитных отношений находила свое выражение в архаичных формах обеспечения прав кредиторов. За исключением ссуд под недвижимость, которые были официально запрещены, основной формой обеспечения долга оставался «правеж», при котором неисправного должника выводили ежедневно на площадь перед приказом (орган центрального управления в XVI—XVII веках) и били прутьями.

Разрешение выставлять на «правеж» своих людей дворянам и детям боярским было дано Соборным Уложением 1649 года. «Выколачивать» долг по закону разрешалось не ее месяца, после этого в случае неуплаты должник поступал в распоряжение истца и находился в полной зависимости от него оть до уплаты долга. В первой половине XVII века была распространена еще и та-форма погашения долга, как. отдача в «зажив».

Отношение хозяина и работника в этом случае имели характер практически рабской зависимости. Известны случаи, когда несостоятельные родители из низших сословий отдавали в холопство на более или менее продолжительный срок своих детей. Землевладельцы же в большинстве случаев стремились получать ссуду под залог земли.
В XIV—XVI веках залог носил, по существу, характер отчуждения. Закладная и купчая считались актами, близкими между собой. Из документов того времени видно, что в случае несостоятельности должника вотчина переходила в собственность кредитора (монастыря, купца, крупного землевладельца), который становился полным ее владельцем.

Боярство и служилые люди год от года все шире пользовались разными видами кредита. В 1585 году в начале царствования Ивана Грозного, в период, который историки называют «десятилетием реформ», был издан указ, по которому заемщики освобождались от уплаты процентов в течение пяти лет, максимальный размер процента с «наспы» (погашения ссуды) уменьшался вдвое — с 20 до 10 процентов, а рассрочка на возвращение полученной ссуды давалась на 5 лет. Через год эти условия были распространены и на займы, полученные под залог земли (вотчины).

Этим указом правительство как бы говорило, что оно знает о залогах недвижимости, однако практика ипотеки все еще не была узаконена.

В середине XVII века (при царе Алексее Михайловиче) государство активно выступает в качестве организующей и все контролирующей силы. Переход к абсолютизму ознаменовался принятием Соборного Уложения 1649 года, остававшегося в течение почти двух столетий главным кодексом России. Это Уложение разрешило брать ссуды под залог вотчинных (то есть наследственных) земель, правда, без крестьян. Тем самым было положено начало законодательному оформлению ипотеки в России.

В Соборном Уложении 1649 года законодательно был предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. В этой мере (по сути, чрезвычайной), как полагают современные исследователи, была отражена сущность исторических условий, характеризовавшихся существованием экономического кризиса. Потому требовалось усиление ответственности должника. Это было воплощено в практику — главным образом за счет предмета залога. В 1656 году царь Алексей Михайлович предписал выдавать ссуды и под незаселенные поместные (то есть полученные за службу) земли. В 1685 году в правление его дочери Софьи Алексеевны был издан закон, по которому обеспечением залога могло стать любое имущество, в том числе и крепостные, если землевладелец по своему сословному положению имел право владеть ими.

В то же время законодательство запрещало давать деньги в «рост», что вступало в противоречие с реальной практикой и регулирующими ее правовыми нормами.
В 1754 году созданы первые в России государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе, для купцов — в Петербургском порту при коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.

В России ипотека широко использовалась поместным дворянством еще в дореформенную эпоху. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России тогда закладывались преимущественно «души». В дореформенных кредитных учреждениях (среди которых главное место занимал Государственный заемный банк, созданный еще в 1786 году) из общего количества крепостных душ (около 11 млн.) 65% (7 млн.) было заложено на сумму 425 млн. рублей.

В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция — первое страховое учреждение в России. Манифест Екатерины II предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Страховая оценка здания устанавливалась в том же размере, что и залоговая, а страховая премия — в 1,5% от установленной страховой суммы. В целях минимизации страхового риска, связанного с ущербом, причиняемым огнем, на страхование не принимались деревянные строения или хозяйственные постройки, а также здания, имевшие соломенную или камышовую кровли. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк.

Только в XVIII веке первые банки, возникшие в России, приступили к выдаче собственно ипотечных ссуд. Значительная часть актов, касающихся землевладения или. владения недвижимым имуществом, отражалась в сенатских ведомостях. Однако многочисленность и бессистемность подобных публикаций делала использование их для оценки положения дел в конкретном имении практически невозможным. Ипотечные книги выгодно отличались от публикаций тем, что они являлись зеркалом, отражающим в каждый конкретный момент юридические отношения всех лиц, имеющих право на недвижимость. Покупатель имения посредством ипотечной системы узнавал о количестве и размерах долгов, относящихся к нему, удостоверялся в подлинности приобретаемо го права, о его месте в ряду других прав и о его ценности. Ипотечная книга являлась своеобразным живым реестром прав и обязанностей собственника и кредиторов имения, а гласность служила гарантией достоверности содержания.

В ипотечной книге отражались все переходы имения от одного владельца к другому, изменения в составе землевладения, вся история и статистика имущества, то есть его прошлое и настоящее во всех отношениях. Результативность ипотечной системы достигалась благодаря ее тесной связи с законодательством. Суд не принимал к производству иски, основанные на фактах, не учтенных в ипотечной книге. Это делало запись в ипотечной книге не формальным актом, а решающим моментом в процессе признания банковского клиента истинным собственником закладываемого имущества. Ипотека вносила четкий порядок в осуществление залоговых операций, исключая двусмысленность их содержания. Поскольку законодательное право владения обеспечивалось затем субъектом, который, прежде уплатив деньги под недвижимость, первым внес запись в ипотечную книгу, ипотечная система не допускала возможности притязания на одно и то же владение двух или нескольких лиц и намеренных двойных продаж.

В Уставе о банкротах (19 декабря 1800 года) предусматривалось, что заложенная недвижимость остается во владении и пользовании залогодателя, то есть собственника. Одновременно установлена обязательная продажа предмета залога.
Можно констатировать два важных обстоятельства — дореволюционные ипотечные правоотношения в России имели очень прочные позиции и были широко развиты.
Известное, например, из современного Федерального закона «Об ипотеке» (п. 3 ст. 54) правило об отсрочке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на него имеет свою историю в дореволюционном праве, в котором содержались положения об отсрочке взыскания по закладным. Нормы об отсрочке взыскания по закладным содержались в Указе Императрицы Анны Иоановны от 1 августа -1737 года и в Уставе о банкротах от 19 декабря 1800 года.

Согласно п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке», закладная является неэмиссионной именной ценной бумагой, а ст. 48 данного Закона допускает передачу прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица с указанием имени этого лица. Подобным образом, как замечают исследователи (в частности, В. В. Смирнов), вопрос о закладной решался и в дореволюционном российском праве. Закладная (залоговый акт) выписывалась на имя определенного лица и могла передаваться также определенному (поименованному) лицу. Запрет существовал только на так называемую «бланковую цессию» (бланковый индоссамент — передачу прав по ценной бумаге без указания име ни правопреемника). Этот запрет предусматривался, в частности в проекте Вотчинного Устава 1893 года.

В 1860 году старые кредитные учреждения были ликвидированы, помещичьи долги удержаны в ходе выкупных операций. Несмотря на то, что дворянство получило достаточно крупные суммы при отмене крепостного права (264 млн. руб. после вычета долгов), новые экономические условия требовали все больше средств.
В 60-х годах XIX века возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования, а к концу 80-х годов сложилась система ипотечного кредита, просуществовавшая до 1917 года.

В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 года. В ее основе было старое польское законодательство с прусскими и австрийскими «наслоениями». В прибалтийских губерниях ипотека действовала с XVIII века и была объединена с законодательством при судебной реформе 1889 года.


По теме:

Ипотека
История ипотеки в европейских странах
История залога (ипотеки) в России
Основные вехи развития ипотеки в России в XIX веке
Основные вехи развития ипотеки в России в начале XX века:
Ипотека в России Советский период
Основные вехи развития ипотеки в постсоветский период
Развитие жилищного кредитования в современной России
Современная кредитная система России
Условия возникновения ипотечных отношений
Основные проблемы развития ипотечного кредитования в России
Структура ипотечного рынка
Модели функционирования ипотечного кредитования в России
Разновидности ипотечного кредита
Схемы покупки жилья в рассрочку в Москве
Первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов
Роль ипотечного кредитования в современной рыночной экономике
   © 2006-2016, Moshouse.ru содержание Rambler's Top100 Яндекс цитирования