Структура ипотечного рынка

На основе действующих законодательных норм и применяемых в практике залоговых процедур выделяют более двух десятков различных видов залога, отличающихся друг от друга по многим признакам, но наиболее существенное значение имеют три категории классификации:

- отношение сторон к заложенному имуществу;

- специфика объектов залога;

- условия погашения ссуды.


По первому признаку выделяются три вида залога:

- классический залог (наиболее распространенный), при кором имущество остается у залогодателя;

- заклад, когда предмет залога передается залогодержателю-кредитору;

- твердый залог, если объект остается у должника, но под замком и печатью залогодержателя или на него нанесены определенные опознавательные знаки, свидетельствующие о залоге.

С принятием Закона «Об ипотеке», создались стимулирующие законодательные предпосылки по началу формирования отечественного ипотечного рынка, а также по переводу проводимых на нем операций в практическую плоскость, и при этом в таких масштабах, как того позволяет огромный потенциал, заложенный прежде всего в ипотечном жилищном кредитовании.

В мировой практике развитие экономики неразрывно связано с кредитом, который в различных формах проникает во все сферы хозяйственной жизни. Несмотря на давнюю историю и повсеместное развитие, ипотека в разных странах имеет свои характерные особенности, что подтверждает необходимость поиска рациональных, максимально приспособленных к времени и месту ипотечных схем. Зависит это прежде всего от состояния, развитости и особенностей земельного законодательства. Поэтому в каждой стране действует и свое специфическое законодательство по регулированию отношений в сфере ипотечного кредитования.

В Законе «Об ипотеке» содержится значительное количество нововведений, в отношении которых нет аналогов (в параграфе 3 гл. 23 ГК РФ). Среди них принципиальный характер носят правовые положения и нормы, относящиеся к закладной — именной ценной бумаги (гл. III Закона), предназначенной для обращения на общем кредитно-финансовом рынке. Закладные также могут быть трансформированы из персонифицированных неэмиссионных ценных бумаг в безличные эмиссионные доходные бумаги (облигации).
В экономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески, нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

В организационном плане залоговое кредитование представляет собой совокупность взаимосвязанных элементов по реализации инвестиционных и коммерческих проектов:



На рисунке выше ипотечное кредитование представлено в виде совокупности взаимосвязанных элементов:

- участников, организаторов и координаторов, которые, имею свои приоритеты, цели и принципы;

- объектов залога;

- оценки имущества;

- методического и правового обеспечения;

- рекламной и информационной инфраструктуры;

- спроса и предложения;

- подготовки кадров;

- условий кредитования;

- менеджмента;

- маркетинга.

Таким образом, условия кредитования тесно связаны с оценкой имущества, правовым и методическим обеспечением, спросом и предложением, и зависят от целей участников ипотечного рынка, организации и координации процесса предоставления ипотечного кредита, отслеживания выплаты процентов по кредиту и т. д.

На вышеуказанном рисунке также представлены процедуры, применяемые в процессе ипотечного кредитования:

- выбор инвестиционных проектов;

- формирование залогового фонда;

- переговоры с кредитором;

- заключение договоров;

- подготовка документов для кредита;

- учет и реализация договоров поручительства;

- порядок финансирования и распределения средств;

- контроль использования кредита;

- реализация предмета залога в случае неплатежа.

Таким образом, ипотека является способом обеспечения выполнения основного требования, например, по кредитному соглашению. По общему правилу, недопустимо, чтобы в случае неудовлетворения требования кредитора последний обращал заложенное имущество в свою собственность.

Залог — это не способ приобретения права собственности, а форма удовлетворения требований кредитора из стоимости заложенного имущества. Реализовать свое залоговое право, то есть обратить взыскание на заложенное имущество, кредитор может только в судебном порядке.