|
|
Схемы покупки жилья в рассрочку в Москве
В Москве действуют, хотя и не в массовом масштабе, две принципиальные схемы покупки жилья в рассрочку:
- строительно-сберегательная касса;
- классическая ипотека.
Схему строительно-сберегательной кассы продвигает «Мосстройсберкасса» (МСС) — структура правительства Москвы. К 2001 году на востоке столицы МСС уже построила комплекс из трех домов — дорогого, повышенной комфортности и типового. Пока дом закладывается и строится, покупатель в течение полутора лет вносит половину стоимости жилья. Сразу после заселения он прописывается, оформляет квартиру в залог и в течение следующих полутора лет выплачивает остальную сумму. При этом предусматриваются варианты. Предположим, поселившийся в дорогом или «комфортном» доме окажется неплатежеспособным, тогда его отселят в менее комфортное жилье или, в самом худшем случае, на уже выплаченные деньги ему купят квартиру на вторичном рынке жилья.
У данной схемы имеются два существенных недостатка:
- короткая рассрочка платежей — 3 года;
- купить жилье можно только в тех новостройках, которые строятся при участии МСС.
Классическая ипотека в Москве представлена тремя связанными с конкретными кредиторами, системами выдачи кредитов на покупку жилья. По своим схемам работают Сбербанк, Собинбанк и «ДельтаКредит». Последний работает с пятнадцатью банками-партнерами, в Москве — это АБН АМРО, Международный промышленный банк, АКБ «Инвестиционная банковская корпорация», Инвестсбербанк, АКБ «Российский капитал», банк «Первое О.В.К.», РОСТ-банк, Пробизнесбанк, Фора-банк, Банк развития и реструктурирования, Экспобанк. В Санкт-Петербурге — Инкас-банк, банк «Петровский», Промышленно-строительный банк, банк «Российский капитал».
Сбербанк (валютный кредит — 13%, рублевый — 23% годовых, максимальная сумма кредита — 60 тыс. долл.) выдает два кредита под залог жилья:
- кредит на приобретение недвижимости;
- кредит на инвестиционные цели и строительство жилья.
Сбербанк не ставит обязательным условием наличие у клиента части средств на покупку жилья, то есть может прокредитовать 100% стоимости квартиры.
Собинбанк кредитует до 70% стоимости приобретаемого жилья. Максимальный срок кредитования — 10 лет, процентная ставка — 10%.
Для обеспечения приемлемого дохода кредитора ставка процента по ипотечным кредитам должна основываться на банковской надбавке к сумме предельной стоимости фондов. Эта надбавка должна включать ожидаемые расходы по формированию портфеля ипотечных кредитов и определенный доход на инвестированные средства. Ожидаемые затраты включают надбавки за риски ипотечного кредитования, затраты по мобилизации средств и выдаче кредитов.
В части рисков эти факторы включают:
- кредитный риск — потенциальные потери в случае, если заемщик не производит платежей. Невозврат кредита по субъективным причинам можно минимизировать посредством оценки вероятности погашения кредита — андеррайтинга. В Великобритании и США страхование ипотечной задолженности покрывает этот вид риска;
- риск процентной ставки — потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансированности периодичности пересмотра ставок процента по кредитам и заемным средствам (то есть если ставка процента по кредиту корректируется менее часто, чем ставки процентов по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок). Например, если ставка по кредиту корректируется один раз в год, а ставка процента по привлеченным средствам, за счет которых финансируется этот кредит, пересматриваются ежемесячно, то в условиях общего роста процентных ставок ставка процента по кредиду может большую часть времени быть ниже ставки по долговым обязательствам. Управление риском процентных ставок осуществляется посредством их расчета, покупки ценных бумаг и выпуска долговых обязательств;.
- риск альтернативного выбора — потери при реинвестировании, вызванные ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента (риск досрочного погашения), и потери при финансировании кредитов, связанные с определением ставки процента для заемщика перед началом финансирования кредита (риск предварительных обязательств);
- риск изменения условий мобилизации фондов — потенциальные потери, вызванные изменением стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки);
- риск ликвидности — стоимость поддержания необходимого уровня ликвидности или потери, вызванные продажей ценных бумаг для получения наличных средств. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Требуются, во-первых, детальный расчет потоков наличности для определения возможной потребности банка в наличных средствах; во-вторых, разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат.
По теме:
Ипотека
История ипотеки в европейских странах
История залога (ипотеки) в России
Основные вехи развития ипотеки в России в XIX веке
Основные вехи развития ипотеки в России в начале XX века:
Ипотека в России Советский период
Основные вехи развития ипотеки в постсоветский период
Развитие жилищного кредитования в современной России
Современная кредитная система России
Условия возникновения ипотечных отношений
Основные проблемы развития ипотечного кредитования в России
Структура ипотечного рынка
Модели функционирования ипотечного кредитования в России
Разновидности ипотечного кредита
Схемы покупки жилья в рассрочку в Москве
Первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов
Роль ипотечного кредитования в современной рыночной экономике
|
|
|
|
