w w w . m o s h o u s e . r u
главная | о проекте | контакты
   Ипотечное кредитование
   Ликбез по недвижимости
   Жилые комплексы
   Коммерческая недвижимость
   Ипотечные отношения
   Система ипотеки
   Юридические аспекты ипотеки
   Развитие ипотечной системы
   Госрегулирование ипотеки
   Ипотечные документы
   Ипотека в Москве
   Ипотечные программы банков
   Сбербанк России
   Банк Москвы
   Альфа Банк
   ДОГОВОРЫ

      Договор подряда
   Регламентация договора подряда
   Порядок заключения договора строительного подряда
   Виды подрядных торгов
   Особенности договора подряда
   Содержание договора подряда
   Сдача и приемка результата работ, выполненных по договору строительного подряда
   Ответственность по договору строительного подряда

  Образцы договоров подряда
   Договор строительного подряда
   Договор генерального подряда
   Договор подряда на строительство жилого комплекса
   Договор подряда на капитальное строительство
   Договор на выполнение субподрядных работ


   Продажа недвижимости

Domananeve новостройки в Питере.


   ОБЪЯВЛЕНИЯ


Условия возникновения ипотечных отношений


Накануне принятия правительством новой стратегии и начала этапа поиска коммерческими банками их собственного места в этой сфере, ситуация в жилищном финансировании в 1992— 1993 годах отличалась следующими основными признаками, отмеченными Н. Косыревой:

- весьма ограниченными размерами бюджетных ресурсов, которые могли бы быть использованы на поддержку жилищного сектора, и крайне неэффективным использованием этих субсидий;

- высокими и нестабильными темпами инфляции, которые предполагают высокий риск процентной ставки, поскольку обязательства банковской системы в основном сконцентрированы в краткосрочных пассивах;

- существующей возможностью высокого кредитного риска, связанного с жилищным кредитованием, в связи с существующей неясностью вопроса обращения взыскания на заложенное имущество при неплатеже по кредиту, несмотря на существующие правовые нормы;

- исключительно низкой доступностью жилья, а также резко отрицательными реальными (относительно инфляции) ставками процентов по депозитам, что делало для основных доходных групп населения со средними доходами невозможным приобретение жилья за наличные средства и накопление необходимых для этого средств.

Эти факторы и определили направления новой политики Правительства России в сфере жилищного финансирования, разработку необходимой законодательной базы для развития долгосрочного жилищного кредитования.

Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно предполагает два понятия:

1. Ипотека (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве — один из способов обеспечения обязательства (в данном случае банковского кредита).

При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

2. Ипотека (как ценная бумага) подразумевает закладную — долговой инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Система жилищного финансирования в дореформенный период заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. По данным Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28, в 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения — лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов). К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. В 1990-е годы в сфере жилищного финансирования произошли коренные изменения. Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования.

В понятии собственности на недвижимость экономисты различают две стороны:

- материально-вещественную;

- социально-экономическую.

Материально-вещественная форма означает пообъектный состав недвижимого имущества, то есть какие именно (что именно) вещи присваиваются людьми.

Социально-экономическая сущность раскрывает отношения между людьми и их объединениями по поводу присвоения и использования недвижимых вещей.

В соответствии с Конституцией России (ст. 36, ч. 2) и Гражданским кодексом РФ (ст. 209, ч. 3), собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно-гигиенические и другие условия.

Для государственных и муниципальных нужд у собственника может быть изъят земельный участок по соглашению или по решению суда (ст. 279, 282 ГК РФ). В Конституции РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы (недра, леса, водный фонд) используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и всех народов страны. При этом существует система ограничений права собственности на недвижимое имущество, обусловленные, прежде всего, интересами общества:



Право собственности выражает отношение людей к недвижимому имуществу как к своему или как к чужому по формуле: субъект-объект.

По определению, экономическая собственность реализуется, когда приносит владельцу доход — ренту, прибыль, арендную плату, или удовлетворяет его личные потребности. В юридическом отношении собственность — это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках.

Современная государственная жилищная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, делает новый акцент на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основными способами решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Приоритетная роль активной жилищной политики в экономике страны обусловлена тем, что 25% от общего объема инвестиций составляют средства, вкладываемые в жилищную сферу.

Существенное ускорение темпов жилищного строительства возможно при широкомасштабном внедрении механизмов ипотечного кредитования. В самом начале XXI века можно говорить о существовании достаточно развитого (в большей или меньшей степени по отдельным регионам) российского рынка жилья, который может служить для развития ипотечного кредитования.

Численность населения Российской Федерации по предварительной оценке составляет около 250 млн. человек, в том числе городское — 210 млн. (73%), сельское — 40 млн. (27%).

Жилой фонд России составляет более 2,7 млрд. кв. м общей площади, из них более 1,9 млрд. кв. м — городской жилой фонд, составляющий более 52 млн. квартир, из которых 51,2 млн. — отдельные, а около 1 млн. — коммунальные. Средняя обеспеченность жильем на одного человека составляет 18,3 кв. м, увеличившись за последние годы на 1,5 кв. м.
По данным совместной российско-американской программы «Дом для вашей семьи» (Москва—Вашингтон, 1998 год) в России в отдельных квартирах проживает 136,3 млн. человек, или 94% от числа постоянно проживающих граждан, в коммунальных — 2,9 млн. человек (2%), в общежитиях — 5,8 млн. человек (4%). Более 30 млн. кв. м общей площади жилых помещений России (1,3%) размещено в ветхих и аварийных строениях. В целом по стране в неблагоприятных квартирах проживает более 40 млн. человек.

Наиболее высокое соотношение числа семей и одиночек, состоящих на учете по улучшению жилищных условий (по данным на 1998 год), к численности всего населения субъекта Федерации имеется в следующих регионах:

- Санкт-Петербурге — 10,1%;

- Тюменской области — 9%;

- Республике Коми — 8,2%;.

- Липецкой области — 8,2%;

- Республике Марий-Эл — 8,1%;

- Волгоградской области — 8,0%;

- Астраханской области — 7,6%;

- Чувашской Республике — 7,4%;

- Хабаровском крае — 7,4%;

- Костромской области — 7,2%.

В среднем на жителя Российской Федерации приходится более 18 кв. м общей площади. Анализ обеспеченности россиян общей площадью на одного человека по регионам, проведенный в рамках программы «Дом для вашей семьи», показывает, что этот показатель:

- наиболее высокий — в Псковской — 21,3 кв. м, Тверской — 20,6 кв. м, Ленинградской и Волгоградской — 20,5 кв. м, Вологодской области — 20,3 кв. м, Республике Адыгея — 20,3 кв. м, Белгородской — 20,1 кв. м, Курской — 20,1 кв. м, Костромской области — 19,8 кв. м;

- наиболее низкий — (менее 16,0 кв. м) в Республике Ингушетия — 8,7 кв. м, Туве — 12,1 кв. м, Алтае — 14,4 кв. м, Бурятии — 14,6 кв. м, Кабардино-Балкарской республике — 15,3 кв. м, Читинской области — 15,5 кв. м, Приморском крае — 15,5 кв. м, Республике Дагестан — 15,7 кв. м, Астраханской области — 15,9 кв. м, Удмуртской Республике — 15,9 кв. м.

В очереди на получение бесплатного государственного жилья и улучшение жилищных условий стоит более 8 млн. человек.

На развитие российского рынка жилья оказывают влияние многочисленные факторы.

Прежде всего, это общая экономико-политическая ситуация в стране, наличие соответствующей законодательной базы, налоговый климат, демографические показатели, миграционные; процессы внутри страны.

Имеющаяся информация о ценовой и конъюнктурной ситуации на рынке жилой недвижимости в различных регионах России позволяет исследователям выделить ряд территориальных объединений, которые различаются по степени развития рынка жилья.

Особое место среди них занимает Москва. Здесь в значительной мере формируется политика ипотечного кредитования, московский опыт переносится в регионы.

Ко второй группе относят крупные промышленные и региональные центры, областные города России.

Третью группу составляют небольшие города, рынок недвижимости которых находится в зачаточном состоянии и где фиксируются единичные сделки купли-продажи.

Отдельную группу составляют пригодные для постоянного проживания жилые здания, построенные на садовых и дачных участках — более 300 тыс. кв. м.



По теме:

Ипотека
История ипотеки в европейских странах
История залога (ипотеки) в России
Основные вехи развития ипотеки в России в XIX веке
Основные вехи развития ипотеки в России в начале XX века:
Ипотека в России Советский период
Основные вехи развития ипотеки в постсоветский период
Развитие жилищного кредитования в современной России
Современная кредитная система России
Условия возникновения ипотечных отношений
Основные проблемы развития ипотечного кредитования в России
Структура ипотечного рынка
Модели функционирования ипотечного кредитования в России
Разновидности ипотечного кредита
Схемы покупки жилья в рассрочку в Москве
Первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов
Роль ипотечного кредитования в современной рыночной экономике
   © 2006-2016, Moshouse.ru содержание Rambler's Top100 Яндекс цитирования