|
|
Развитие жилищного кредитования в современной России
За последнее десятилетие XX века (особенно со времени начала реформ по переходу к рынку) в структуре источников финансирования жилищного строительства произошли существенные изменения. Государство в условиях переходного периода экономики не может выполнять роль основного застройщика жилья в необходимых масштабах. Кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков. Значительно увеличилась доля частного сектора. Доля бюджетных средств во вводе жилья, достигавшая до начала реформ 80%, к концу столетия сократилась до 26%, то есть в 3,1 раза (в том числе доля средств федерального бюджета — до 15%). Аналогичные процессы коснулись строительства жилья за счет средств предприятий и организаций (сокращение почти в 2 раза). При этом доля жилья за период с конца 1990 по 1999 годы, возводимого за счет индивидуальных застройщиков, увеличилась примерно в 2 раза и достигла 43,3% общего годового объема ввода площади жилья.
В результате политики бесплатной приватизации и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений в собственности изменилась и структура действующего жилищного фонда по формам собственности. Только в 1999 году населением России за свой счет и с помощью кредитов введено в действие 13,8 млн. кв. м жилья, что составило 114,6% к предыдущему году. Доля этих домов в общем объеме введенного жилья в 1999 году была 43,3% (в 1997 году — 35,2%, в 1998 году — 39,4%).
Новая концепция политики жилищного финансирования в наиболее полной форме была сформулирована в Государственной целевой программе «Жилище» (1993 год) и нашла отражение в Целом ряде законодательных и нормативных документов 1992— 1994 годов. Эта концепция заключалась в следующем:
- формирование рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования, которая бы снизила риск такой банковской деятельности и повысила доступность кредитов для населения;
- использование для этих целей залога как способа обеспечения возвратности кредитов, создание условий для обращения взыскания на заложенное жилье и возможности его реализации в случае неисполнения долгового обязательства;
- внедрение альтернативных инструментов кредитования, работающих в условиях экономики с высокой и меняющейся инфляцией;
- переход от субсидирования процентных ставок к более эффективной системе целевой поддержки групп населения со средним и низким уровнем дохода в форме субсидий при получении кредита для оплаты первоначального взноса на строительство и приобретение жилья;
- обеспечение другим гражданам, не имеющим необходимых сбережений и права на получение субсидии, возможности накопления средств, необходимых для приобретения или строительства жилья или внесения первоначального взноса по ипотечному кредиту.
К 2000 году уже 57% всего жилищного фонда России находилось в частной собственности. Такой интенсивный процесс приватизации резко расширил базу для развития рынка жилья. По некоторым оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлечены 1,5—3% квартир, находящихся в частной собственности.
В то же время объективные причины сокращения бюджетных возможностей повлияли на резкое снижение уровня так называемого «бесплатного» предоставления жилья очередникам для улучшения жилищных условий. Предоставление бесплатного социального жилья сократилось с 1990 по 1997 годы более чем в 3 раза и оказалось доступным примерно 400 тыс. семей в год, тогда как число граждан, имеющих зарегистрированное муниципалитетами право на такое жилье, составляет 6,3 млн. семей. Во многих регионах страны, в отличие от Московского/очереди на жилье практически полностью «заморожены».
В результате сокращения финансирования строительства жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса населения, а также недостаточного развития кредитных механизмов инвестирования строительства и приобретения жилья резко сократились объемы жилищного строительства. Объем ввода нового жилья уменьшился за десятилетие почти вдвое.
Динамика строительства жилья — наиболее представительный индикатор состояния рыночной экономики, отражающий темпы развития сопряженных отраслей и экономики страны в целом. Поэтому тот факт, что в 1999 году на территории Российской Федерации предприятиями и организациями всех форм собственности построено 413,3 тыс. новых благоустроенных квартир общей площадью 32 млн. кв. м (что составило 104,3% к 1998 году), является определенной вехой стабилизации и началом нового витка развития российского жилищного строительства. Для Москвы переломный ввод объемов жилищного строительства приходится на 1996 год.
В течение 1993 года банки резко увеличили процентные ставки по кредитам, однако соответствующего увеличения ставок по депозитам не произошло. Сбербанк продолжал удерживать до 90% вкладов населения. На конец 1993 года его ставка по депозитам составила 100% с ежегодной капитализацией процентов.
В мае 1994 года Сбербанк предложил новый вид вкладов с ежемесячно исчисляемыми сложными процентами в размере 12% в месяц (при уровне инфляции в 6,9% в месяц). В дальнейшем ставка процента была снижена, но оставалась положительной до сентября 1994 года. В марте 1995 года процентная ставка по данному виду вкладов составляла 7% (в Москве 8%), что соответствовало 125% (150%) годовых, в то время как инфляция составляла 178%. В этих условиях граждане были вынуждены искать более привлекательные предложения.
Одним из проявлений реакции рынка, как отмечал в 1995 году член правления фонда «Институт экономики города» А. Сучков, стало создание своеобразного института трастовых -инвестиционных операций по недвижимости. Данный опыт получил распространение по меньшей мере в 10 крупных российских городах, включая Москву, Нижний Новгород, Самару, Ульяновск, Санкт-Петербург.
Основные моменты используемой схемы состояли в следующем:
- эмитент выпускает «жилищные сертификаты», которые имели, в некоторой степени, две номинальные стоимости: одна выражена в долях квадратных метров площади жилья (например, 0,1 кв. м или 0,2 кв. м), а вторая отражает стоимость этой доли квадратного метра (иногда стоимость строительства, в ряде случаев — рыночную стоимость);
- «вкладчик» приобретает жилищные сертификаты по определенной эмиссионной цене, которая отражает изменение стоимости строительства (или рыночной стоимости) квадратного метра жилья;
- «вкладчик», купивший определенное количество сертификатов, соответствующих по совокупности площади квартиры, имеет право требовать предоставления ему квартиры в погашение своих сертификатов;
- сертификаты могут обращаться, а эмитент устанавливает определенные правила их обратного выкупа по индексированной номинальной стоимости, при этом сумма выкупа колеблется от возврата первоначальной стоимости сертификата до несколько дисконтированной текущей стоимости продажи сертификатов в соответствии с текущим индексом стоимости строительства или рыночной стоимости жилья, а также ставкой Центрального банка;
- добросовестные эмитенты в основном используют привлеченные средства на жилищное строительство, иногда на приобретение жилья на рынке, а также для размещения части средств на банковских депозитах или в государственные ценные бумаги для получения дохода и поддержания ликвидности собственных сертификатов;
- различаются два вида выпусков: краткосрочные (1 или 2 года) и долгосрочные (10 лет).
Первые сертификаты в основном привязаны к строительству какого-либо определенного жилищного объекта.
Для поддержания доверия инвесторов к сертификатам, а также их ликвидности, многие частные эмитенты привлекают крупные коммерческие банки в качестве гарантов выпусков сертификатов.
С этой же целью создавались схемы, когда эмитентом выступает администрация области, гарантируя выполнение условий сертификатов средствами областного бюджета.
К концу 1995 года перспективы развития рынка долгосрочных кредитов расценивались достаточно позитивно по сравнению даже с периодом 1993 года. Такое мнение базировалось на трех основных факторах:
- отмечались очевидные признаки достижения Россией относительной экономической стабилизации, что безусловно делало кредиты более привлекательными для банков;
- российские банки продемонстрировали высокую конструктивность в поиске реальных схем долгосрочного жилищного кредитования с приемлемым уровнем риска в крайне неблагоприятных правовых условиях, существующих в России. Деятельность российских банков в этой области соответствует их общему достаточно высокому рейтингу среди банковских систем Восточной Европы и стран бывшего Советского Союза;
- активно развивалась система обучения данному виду кредитования. Ассоциация ипотечных банков и другие структуры на регулярной основе предполагает различные учебные программы; кроме того была выпущена серия адаптированных к российским | условиям руководств по жилищному кредитованию (оба направления этой работы осуществлялись при спонсорской поддержке Агентства международного развития США).
По теме:
Ипотека
История ипотеки в европейских странах
История залога (ипотеки) в России
Основные вехи развития ипотеки в России в XIX веке
Основные вехи развития ипотеки в России в начале XX века:
Ипотека в России Советский период
Основные вехи развития ипотеки в постсоветский период
Развитие жилищного кредитования в современной России
Современная кредитная система России
Условия возникновения ипотечных отношений
Основные проблемы развития ипотечного кредитования в России
Структура ипотечного рынка
Модели функционирования ипотечного кредитования в России
Разновидности ипотечного кредита
Схемы покупки жилья в рассрочку в Москве
Первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов
Роль ипотечного кредитования в современной рыночной экономике
|
|
|
|
