w w w . m o s h o u s e . r u
главная | о проекте | контакты
   Ипотечное кредитование
   Ликбез по недвижимости
   Жилые комплексы
   Коммерческая недвижимость
   Ипотечные отношения
   Система ипотеки
   Юридические аспекты ипотеки
   Развитие ипотечной системы
   Госрегулирование ипотеки
   Ипотечные документы
   Ипотека в Москве
   Ипотечные программы банков
   Сбербанк России
   Банк Москвы
   Альфа Банк
   ДОГОВОРЫ

      Договор подряда
   Регламентация договора подряда
   Порядок заключения договора строительного подряда
   Виды подрядных торгов
   Особенности договора подряда
   Содержание договора подряда
   Сдача и приемка результата работ, выполненных по договору строительного подряда
   Ответственность по договору строительного подряда

  Образцы договоров подряда
   Договор строительного подряда
   Договор генерального подряда
   Договор подряда на строительство жилого комплекса
   Договор подряда на капитальное строительство
   Договор на выполнение субподрядных работ


   Продажа недвижимости

Domananeve новостройки в Питере.


   ОБЪЯВЛЕНИЯ


Развитие жилищного кредитования в современной России


За последнее десятилетие XX века (особенно со времени начала реформ по переходу к рынку) в структуре источников финансирования жилищного строительства произошли существенные изменения. Государство в условиях переходного периода экономики не может выполнять роль основного застройщика жилья в необходимых масштабах. Кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков. Значительно увеличилась доля частного сектора. Доля бюджетных средств во вводе жилья, достигавшая до начала реформ 80%, к концу столетия сократилась до 26%, то есть в 3,1 раза (в том числе доля средств федерального бюджета — до 15%). Аналогичные процессы коснулись строительства жилья за счет средств предприятий и организаций (сокращение почти в 2 раза). При этом доля жилья за период с конца 1990 по 1999 годы, возводимого за счет индивидуальных застройщиков, увеличилась примерно в 2 раза и достигла 43,3% общего годового объема ввода площади жилья.

В результате политики бесплатной приватизации и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений в собственности изменилась и структура действующего жилищного фонда по формам собственности. Только в 1999 году населением России за свой счет и с помощью кредитов введено в действие 13,8 млн. кв. м жилья, что составило 114,6% к предыдущему году. Доля этих домов в общем объеме введенного жилья в 1999 году была 43,3% (в 1997 году — 35,2%, в 1998 году — 39,4%).

Новая концепция политики жилищного финансирования в наиболее полной форме была сформулирована в Государственной целевой программе «Жилище» (1993 год) и нашла отражение в Целом ряде законодательных и нормативных документов 1992— 1994 годов. Эта концепция заключалась в следующем:

- формирование рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования, которая бы снизила риск такой банковской деятельности и повысила доступность кредитов для населения;

- использование для этих целей залога как способа обеспечения возвратности кредитов, создание условий для обращения взыскания на заложенное жилье и возможности его реализации в случае неисполнения долгового обязательства;

- внедрение альтернативных инструментов кредитования, работающих в условиях экономики с высокой и меняющейся инфляцией;

- переход от субсидирования процентных ставок к более эффективной системе целевой поддержки групп населения со средним и низким уровнем дохода в форме субсидий при получении кредита для оплаты первоначального взноса на строительство и приобретение жилья;

- обеспечение другим гражданам, не имеющим необходимых сбережений и права на получение субсидии, возможности накопления средств, необходимых для приобретения или строительства жилья или внесения первоначального взноса по ипотечному кредиту.

К 2000 году уже 57% всего жилищного фонда России находилось в частной собственности. Такой интенсивный процесс приватизации резко расширил базу для развития рынка жилья. По некоторым оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлечены 1,5—3% квартир, находящихся в частной собственности.

В то же время объективные причины сокращения бюджетных возможностей повлияли на резкое снижение уровня так называемого «бесплатного» предоставления жилья очередникам для улучшения жилищных условий. Предоставление бесплатного социального жилья сократилось с 1990 по 1997 годы более чем в 3 раза и оказалось доступным примерно 400 тыс. семей в год, тогда как число граждан, имеющих зарегистрированное муниципалитетами право на такое жилье, составляет 6,3 млн. семей. Во многих регионах страны, в отличие от Московского/очереди на жилье практически полностью «заморожены».

В результате сокращения финансирования строительства жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса населения, а также недостаточного развития кредитных механизмов инвестирования строительства и приобретения жилья резко сократились объемы жилищного строительства. Объем ввода нового жилья уменьшился за десятилетие почти вдвое.

Динамика строительства жилья — наиболее представительный индикатор состояния рыночной экономики, отражающий темпы развития сопряженных отраслей и экономики страны в целом. Поэтому тот факт, что в 1999 году на территории Российской Федерации предприятиями и организациями всех форм собственности построено 413,3 тыс. новых благоустроенных квартир общей площадью 32 млн. кв. м (что составило 104,3% к 1998 году), является определенной вехой стабилизации и началом нового витка развития российского жилищного строительства. Для Москвы переломный ввод объемов жилищного строительства приходится на 1996 год.

В течение 1993 года банки резко увеличили процентные ставки по кредитам, однако соответствующего увеличения ставок по депозитам не произошло. Сбербанк продолжал удерживать до 90% вкладов населения. На конец 1993 года его ставка по депозитам составила 100% с ежегодной капитализацией процентов.

В мае 1994 года Сбербанк предложил новый вид вкладов с ежемесячно исчисляемыми сложными процентами в размере 12% в месяц (при уровне инфляции в 6,9% в месяц). В дальнейшем ставка процента была снижена, но оставалась положительной до сентября 1994 года. В марте 1995 года процентная ставка по данному виду вкладов составляла 7% (в Москве 8%), что соответствовало 125% (150%) годовых, в то время как инфляция составляла 178%. В этих условиях граждане были вынуждены искать более привлекательные предложения.

Одним из проявлений реакции рынка, как отмечал в 1995 году член правления фонда «Институт экономики города» А. Сучков, стало создание своеобразного института трастовых -инвестиционных операций по недвижимости. Данный опыт получил распространение по меньшей мере в 10 крупных российских городах, включая Москву, Нижний Новгород, Самару, Ульяновск, Санкт-Петербург.

Основные моменты используемой схемы состояли в следующем:

- эмитент выпускает «жилищные сертификаты», которые имели, в некоторой степени, две номинальные стоимости: одна выражена в долях квадратных метров площади жилья (например, 0,1 кв. м или 0,2 кв. м), а вторая отражает стоимость этой доли квадратного метра (иногда стоимость строительства, в ряде случаев — рыночную стоимость);

- «вкладчик» приобретает жилищные сертификаты по определенной эмиссионной цене, которая отражает изменение стоимости строительства (или рыночной стоимости) квадратного метра жилья;

- «вкладчик», купивший определенное количество сертификатов, соответствующих по совокупности площади квартиры, имеет право требовать предоставления ему квартиры в погашение своих сертификатов;

- сертификаты могут обращаться, а эмитент устанавливает определенные правила их обратного выкупа по индексированной номинальной стоимости, при этом сумма выкупа колеблется от возврата первоначальной стоимости сертификата до несколько дисконтированной текущей стоимости продажи сертификатов в соответствии с текущим индексом стоимости строительства или рыночной стоимости жилья, а также ставкой Центрального банка;

- добросовестные эмитенты в основном используют привлеченные средства на жилищное строительство, иногда на приобретение жилья на рынке, а также для размещения части средств на банковских депозитах или в государственные ценные бумаги для получения дохода и поддержания ликвидности собственных сертификатов;

- различаются два вида выпусков: краткосрочные (1 или 2 года) и долгосрочные (10 лет).
Первые сертификаты в основном привязаны к строительству какого-либо определенного жилищного объекта.

Для поддержания доверия инвесторов к сертификатам, а также их ликвидности, многие частные эмитенты привлекают крупные коммерческие банки в качестве гарантов выпусков сертификатов.

С этой же целью создавались схемы, когда эмитентом выступает администрация области, гарантируя выполнение условий сертификатов средствами областного бюджета.
К концу 1995 года перспективы развития рынка долгосрочных кредитов расценивались достаточно позитивно по сравнению даже с периодом 1993 года. Такое мнение базировалось на трех основных факторах:

- отмечались очевидные признаки достижения Россией относительной экономической стабилизации, что безусловно делало кредиты более привлекательными для банков;

- российские банки продемонстрировали высокую конструктивность в поиске реальных схем долгосрочного жилищного кредитования с приемлемым уровнем риска в крайне неблагоприятных правовых условиях, существующих в России. Деятельность российских банков в этой области соответствует их общему достаточно высокому рейтингу среди банковских систем Восточной Европы и стран бывшего Советского Союза;

- активно развивалась система обучения данному виду кредитования. Ассоциация ипотечных банков и другие структуры на регулярной основе предполагает различные учебные программы; кроме того была выпущена серия адаптированных к российским | условиям руководств по жилищному кредитованию (оба направления этой работы осуществлялись при спонсорской поддержке Агентства международного развития США).


По теме:

Ипотека
История ипотеки в европейских странах
История залога (ипотеки) в России
Основные вехи развития ипотеки в России в XIX веке
Основные вехи развития ипотеки в России в начале XX века:
Ипотека в России Советский период
Основные вехи развития ипотеки в постсоветский период
Развитие жилищного кредитования в современной России
Современная кредитная система России
Условия возникновения ипотечных отношений
Основные проблемы развития ипотечного кредитования в России
Структура ипотечного рынка
Модели функционирования ипотечного кредитования в России
Разновидности ипотечного кредита
Схемы покупки жилья в рассрочку в Москве
Первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов
Роль ипотечного кредитования в современной рыночной экономике
   © 2006-2016, Moshouse.ru содержание Rambler's Top100 Яндекс цитирования