Общие требования к документам, необходимым для рассмотрения и оформления кредита

Стандартная процедура получения ипотечного кредита в банке, несмотря на отсутствие достаточной нормативной базы и апробированных унифицированных методов, состоит из нескольких этапов, основанных преимущественно на практическом опыте, который постепенно складывается в российских банках.

Прежде всего для достижения основной цели — получения ипотечного жилищного кредита — должны быть выполнены главные условия, при которых выдается жилищный кредит, а именно:

- залог приобретаемого жилья;

- платность;

- срочность;

- возвратность;

- контроль за целевым использованием кредитных средств.

Сложившаяся практика оформления ипотечных жилищных кредитов в банке предполагает следующие основные процедуры в их логической последовательности:



В соответствии со ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке» в договоре об ипотеке должны содержаться следующие условия:

- предмет ипотеки и его оценка;

- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием (ст. 9):

- его наименования;

- места нахождения;

- достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре также должны быть указаны:

- право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

- орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием:

- его суммы;

- основания его возникновения;

- срока исполнения.

В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Если сумма обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке указываются сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В то же время в договоре об ипотеке не могут предусматриваться:

- передача предмета залога кредитору или третьим лицам; залогодержатель не вправе потребовать передачи ему (или иным лицам) жилого помещения, являющегося залогом; жилое помещение остается у залогодателя;

- ограничения права залогодателя и (или) третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель и члены его семьи вправе использовать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в соответствии с его назначением, то есть они вправе проживать в заложенном жилом помещении.

Для принятия предварительного решения необходима общая информация о заемщике, то есть следующие документы заемщику удостоверяющие:

- личность;

- семейное положение;

- место постоянного жительства;

- право собственности на жилье;

- количественные и качественные параметры жилого помещения:

- сведения о доходе за прошедший и текущий годы;

- налоговая декларация за прошедший год (копия).

Эти сведения необходимы как для предварительного анализа возможности получения ипотечного кредита, так и для предварительного расчета:

- максимально допустимой суммы кредита;

- ежемесячных платежей в счет погашения кредитов;

- процентов по кредиту.

Все это необходимо, но не достаточно, вернее, достаточно лишь качестве предварительной квалификации заемщика и не предлагает обязательного одобрения кредита, но отрицательное решение уже может быть принято.

Для принятия положительного решения комплект документов должен быть более полным, включая (как это практикуется во многих банках) подробное заявление-анкету на кредит.

При этом указанный выше комплект необходимых документов должен быть расширен за счет:

- документов об образовании;

- паспортных данных членов семьи;

- документов, подтверждающих состояние здоровья заемщика (например, военный билет, водительское удостоверение, справка из медучреждения);

- документов с места работы (копия трудовой книжки, копия свидетельства о постановке на учет в налоговых органах и т. п.)»;

- сведения об активах заемщика;

- документы по приобретаемой квартире (права на нее, справка об уплате и задолженности по коммунальным платежам, справка об отсутствии задолженности за телефон, отчет о независимой оценке, справка об уплате налога на имущество, разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи и ипотеки и разрешение на дачу обязательства От имени несовершеннолетних членов семьи об освобождении заложенной квартиры в случае обращения на нее взыскания, другие документы).

Заявление-анкета по форме и содержанию может быть различной. Так, например в первом республиканском банке заявление-анкета включает следующие разделы:

1. Условия предоставления ссуды.

2. Сведения о заемщике/созаемщике.

3. Сведения об образовании и занятости заемщика/созаемщика.

4. Активы заемщика/созаемщика.

5. Обязательства заемщика/созаемщика.

6. Недвижимое имущество в собственности заемщика/созаемщика.

7. Первоначальный взнос.

8. Сведения о приобретаемой недвижимости.

9. Сведения о предстоящей сделке.

10. Сведения правового характера.

Затем кредитующее подразделение направляет пакет документов:

- юридической службе;

- службе безопасности банка.

Юридическая служба анализирует представленные документы с точки зрения правильности оформления и соответствия действующему законодательству.

Служба безопасности проводит проверку паспортных данных (данных удостоверения личности), места жительства, места работы заемщика и сведений указанных в анкете.

На основе изучения этих сведений также возможен как положительный, так и отрицательный ответ банка заемщику. Расчет суммы кредита, которая может быть выдана заемщику, производится только на основе стабильного и подтвержденного официальными документами дохода. При этом банком, как правило, учитываются следующие источники получения доходов:

- заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;

- доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;

- доход в виде дивидендов;

- доход в виде процентов и постоянных страховых выплат;

- пенсионные выплаты и стипендии;

- чистый доход в форме арендной платы;

- алименты и пособия на детей.

Кроме того, банк производит анализ расходов заемщика, в частности:

- ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства;

- постоянные ежемесячные расходы, не связанные с приобретаемой квартирой;

- разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита.

По данным специализированного методического журнала «Расчеты и операционная работа в коммерческом банке», анализ расходов заемщика предполагает:

1. Ежемесячные расходы, связанные с квартирой:

- ежемесячные платежи по кредиту (возврат основного долга и уплата процентов);

- ежемесячные платежи по страхованию (страхование жизни заемщика, страхование квартиры, страхование риска утраты права собственности на квартиру);

- ежемесячные платежи по налогу на имущество (по приобретаемой недвижимости);

- ежемесячные платежи по квартплате за приобретаемую квартиру.

2. Постоянные ежемесячные расходы, не связанные с приобретаемой квартирой:

- одержание иждивенцев и членов семьи заемщика, включая самого заемщика (в настоящее время — минимум 50 долл. на человека);

- ежемесячные выплаты по алиментам;

- возврат других кредитов (кроме данного ипотечного кредита);

- обязательные налоговые платежи (налог на другое имущество, налог на владельцев автотранспортных средств);

- иные обязательные ежемесячные расходы (аренда жиль: содержание автомобиля, плата за образование, содержание, обслуживание, страховка другого движимого и недвижимого имущества, дополнительная медицинская страховка).

3. Разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита:

- средства для первоначального взноса в счет оплаты стоимости квартиры (не менее 30% стоимости квартиры);

- расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующего договора купли-продажи и ипотеки квартиры (государственная пошлина за нотариальное удостоверение и плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством);

- плата за независимую оценку недвижимого имущества, комиссия риэлтору и т. д.

- дополнительные документы для более детального анализа отдельных статей доходов и расходов заемщика.

Технология сделки может быть основана на документах необходимых для рассмотрения- кредитной заявки в банке или для оформления кредита.