w w w . m o s h o u s e . r u
главная | о проекте | контакты
   Ипотечное кредитование
   Ликбез по недвижимости
   Жилые комплексы
   Коммерческая недвижимость
   Ипотечные отношения
   Система ипотеки
   Юридические аспекты ипотеки
   Развитие ипотечной системы
   Госрегулирование ипотеки
   Ипотечные документы
   Ипотека в Москве
   Ипотечные программы банков
   Сбербанк России
   Банк Москвы
   Альфа Банк
   ДОГОВОРЫ

      Договор подряда
   Регламентация договора подряда
   Порядок заключения договора строительного подряда
   Виды подрядных торгов
   Особенности договора подряда
   Содержание договора подряда
   Сдача и приемка результата работ, выполненных по договору строительного подряда
   Ответственность по договору строительного подряда

  Образцы договоров подряда
   Договор строительного подряда
   Договор генерального подряда
   Договор подряда на строительство жилого комплекса
   Договор подряда на капитальное строительство
   Договор на выполнение субподрядных работ


   Продажа недвижимости

Domananeve новостройки в Питере.


   ОБЪЯВЛЕНИЯ


Заключения договора об ипотеке


В решении вопросов развития системы ипотеки и ипотечного кредитования приоритетное внимание уделяется правовому механизму, совершенствованию нормативно-правовой базы и эффективности ее использования. Несмотря на то, что имеющаяся правовая база является достаточной для ипотечного кредитования, в дальнейшем предполагается ее совершенствование:



Рассмотрим основные цели и принципы ипотечного жилищного кредитования.

1. С целью реинвестирования ипотечного кредита право залогодержателя удостоверяется закладной.

2. С целью надежности обеспечения закладной:

- величина кредита обычно не превышает 70% стоимости жилого помещения;

- величина ежемесячных выплат заемщиком не превышает 30% ежемесячного дохода семьи заемщика, с учетом прожиточного минимума и количества членов семьи;

- страхование недвижимости, находящейся в залоге, и страхование заемщика от несчастного случая;

- тщательная проверка чистоты титула предмета ипотеки;

- целевое использование — приобретение жилого помещения;

- гарантия городской (областной) администрации за счет средств предоставленных на ипотечное кредитование.

3. С целью доступности ипотечного кредита:

- оптимальный срок кредита — 9—15 лет, максимальный — 20 лет;

- процентная ставка не должна превышать 14—16% годовых в рублях.

4. С целью удобства оплаты по ипотечному кредиту для заемщика:

- оплата процентов и гашение основного долга — ежемесячно равными суммами (аннуитетные платежи);

- процентная ставка фиксированная на определенный срок.

Сторонами по договору об ипотеке могут выступать различные субъекты гражданского правового оборота. Основные участники таких сделок — граждане и юридические лица.

В некоторых случаях в силу ст. 124 и 125 ГК РФ сделки с недвижимостью могут совершать Российская Федерация и ее субъекты (республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа) через государственные органы, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования в лице органов местного самоуправления. В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать также юридические лица и граждане (например при ипотеке муниципального или государственного недвижимого имущества).

Граждане, выступающие сторонами сделок с недвижимостью, должны обладать полной дееспособностью (ст. 21 ТК РФ), то есть они должны достичь 18-летнего возраста, а в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен по решению органа опеки и попечительства либо по решению суда полностью дееспособным (эмансипация), если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, установителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью (ст. 27 ПС РФ).

Все юридические лица — коммерческие (в том числе государственные и муниципальные унитарные предприятия) и некоммерческие организации, выступающие сторонами сделок с недвижимым имуществом, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента их государственной регистрации как юридического лица (ст. 49, 51 ГК РФ).

Необходимо учитывать, что если юридическое лицо относится к некоммерческим организациям, то оно согласно Федеральному закону от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» обладает так называемой специальной правоспособностью, иначе говоря, в учредительных документах такого юридического лица могут содержаться ограничения по передаче имущества в ипотеку.

Специальной правоспособностью могут обладать и некоторые коммерческие организации, например банки и иные кредитные организации.

В ст. 2 подчеркивается производность и зависимость ипотеки от обеспечиваемого обязательства, которые обусловлены назначением залога — обеспечивать исполнение основного обязательства. Производность ипотеки от обеспечиваемого обязательства проявляется в том, что залоговое обязательство возникает постольку, поскольку существует основное обязательство. Не может возникнуть залоговое отношение, если нет основного обязательства.

Зависимость залога проявляется в том, что залогом может обеспечиваться только действительное требование — если недействительно основное обязательство, то недействительно и соглашение о залоге. При прекращении основного обязательства прекращается и право залога, (ст. 352 ГК РФ).

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном Федеральным законом от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете».

Меры защиты нарушенных прав по гражданскому праву носят восстановительный характер, то есть гражданское право, среди прочего, имеет целью восстановление положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ).

Поэтому в комментируемой статье указывается, что залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора (ст. 819 ГК РФ), обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом. При этом необходимо обратить внимание ни то, что по кредитному договору уплата процентов является существенным условием договора, без достижения договоренности по которому договор не считается заключенным.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату заимодавцу причитающихся ему процентов за пользование заемными средствами. Проценты за пользование заемными средствами уплачиваются только в случаях, если об этом прямо указано в договоре (ст. 807, 809 ГК РФ).

В связи с неисполнением основного обязательства должником-заготовителем у кредитора могут образоваться убытки. Ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков, если договором не предусмотрено иное. Это общее правило за Нарушение гражданских правоотношений (ст. 15 ГК РФ).

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ст. 5, п. 1).

Отношения, касающиеся договора об ипотеке включают в себя:

- заключение договора;

- содержание договора;

- нотариальное удостоверение;

- государственную регистрацию;

- право залога по договору об ипотеке;

- права третьих лиц на предмет ипотеки.

В соответствии со ст. 8 данного закона заключение договора об ипотеке осуществляется с соблюдением общих правил ГК РФ (гл. 28, ст. 432—449) о заключении договоров и положений настоящего федерального закона.

В ст. 9 определяется содержание договора об ипотеке, то есть указываются те условия договора, о которых обязательно должно быть достигнуто соглашение сторон: предмет, оценка, существо договора, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

В соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате нотариальные действия в Российской Федерации совершают нотариусы, работающие в государственной нотариальной конторе или занимающиеся частной практикой.

По общему правилу, установленному ст. 341 ГК РФ, право залога по договору об ипотеке должно возникать с момента заключения договора об ипотеке. При этом следует учитывать, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке). В связи с этим право залога по договору об ипотеке возникает с момента его государственной регистрации.

Следующий блок вопросов в Законе об ипотеке — понятие о закладной. Этот блок можно разделить на следующие основные составляющие:

- понятие закладной и права по закладной;

- содержание закладной;

- уступка прав по договору об ипотеке, передача закладной.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Основные нормативно-правовые проблемы развития ипотечного жилищного кредитования, существующие в Москве, сгруппированы на рисунке и в таблице ниже:









По теме:

Юридические аспекты ипотеки
Заключения договора об ипотеке
Общие требования к документам, необходимым для рассмотрения и оформления кредита
Список документов, необходимых для рассмотрения кредитной заявки в банке
Список документов, которые необходимы для оформления кредита
Ипотека и риэлторские услуги
Регистрация ипотеки жилого помещения
Современные технологии, позволяющие банкам и клиентам лучше понять друг друга
Финансово-кредитный механизм жилищной ипотеки
Пример. Инвестсбербанк: собственная програм¬ма ипотеки
Пример. Схема выдачи кредита Инвестсбербанком
Пример. Ежемесячное погашение кредита в Инвестсбербанке
Пример. Сравнение аннуитетной и ежемесячной равномерной схем погашения кредита

   © 2006-2016, Moshouse.ru содержание Rambler's Top100 Яндекс цитирования