w w w . m o s h o u s e . r u
главная | о проекте | контакты
   Ипотечное кредитование
   Ликбез по недвижимости
   Жилые комплексы
   Коммерческая недвижимость
   Ипотечные отношения
   Система ипотеки
   Юридические аспекты ипотеки
   Развитие ипотечной системы
   Госрегулирование ипотеки
   Ипотечные документы
   Ипотека в Москве
   Ипотечные программы банков
   Сбербанк России
   Банк Москвы
   Альфа Банк
   ДОГОВОРЫ

      Договор подряда
   Регламентация договора подряда
   Порядок заключения договора строительного подряда
   Виды подрядных торгов
   Особенности договора подряда
   Содержание договора подряда
   Сдача и приемка результата работ, выполненных по договору строительного подряда
   Ответственность по договору строительного подряда

  Образцы договоров подряда
   Договор строительного подряда
   Договор генерального подряда
   Договор подряда на строительство жилого комплекса
   Договор подряда на капитальное строительство
   Договор на выполнение субподрядных работ


   Продажа недвижимости

Domananeve новостройки в Питере.


   ОБЪЯВЛЕНИЯ


Принципы оценки недвижимости


Анализ практики оценки недвижимости в Москве и других крупных городах позволяет констатировать: многие недостатки становления рынка недвижимости в настоящее время связаны с отсутствием единой методики ее оценки, поскольку при оформлении имущественных прав и сделок достоверные цены, как правило, остаются неизвестными, что создает питательную среду для криминализации рынка.

Необходимость оценки городских земель и другой недвижимости обусловлена причинами, которые можно объединить в следующие группы.

1. Оценка необходима для обоснованного налогообложения, поскольку занижение оценок недвижимости при продаже государственной собственности или сдаче ее в аренду приводит к потерям в бюджете города.

В этом случае речь идет о так называемой массовой оценке объектов недвижимости, включенных в крупные совокупности (например, жилищный фонд или городская территория, характеризующиеся определенным набором качественных признаков).

В отличие от массовой индивидуальная оценка недвижимости касается конкретного объекта недвижимости и учитывает уникальные условия каждой ситуации и обстоятельства, связанные с личностью владельца и покупателя (его желаниями и возможностями).

2. Объективные оценки и эффективное налогообложение способствует легализации рынка недвижимости и сужает сферу действия «черного рынка».

3. Оценка недвижимости (массовая для целей налогообложения) служит базой для индивидуальных оценок (конкретных объектов недвижимости), что обеспечивает защиту интересов собственников при операциях с недвижимостью.

4. Оценка нужна для компенсации собственникам в случае изменения властями целей использования земель или их отчуждения.

5. Оценка земли (нормативная цена) требуется для регулирования земельных отношений при передаче ее в собственность, по наследству, при дарении, установлении долевой и совместной собственности на землю, получении кредита под залог земельных участков.

6. Она играет важную роль и в процессе градостроительного планирования и перспективного развития города для учета социально-экономической и историко-архитектурной ценности территории.

7. Оценка земли необходима также для предупреждения отрицательных последствий налоговой политики, когда может возникнуть социальная напряженность (например, в случае необоснованно высоких налогов на недвижимость).

8. Оценка нужна для определения потерь доходов городского бюджета при освобождении от налогов и соответствующего регулирования этого процесса.

В услугах оценщиков недвижимости нуждаются:

- государство в лице налоговых служб, фондов имущества и земельных комитетов;

- муниципальные органы, продающие недвижимость и предоставляющие землю под застройку;

- банки, выдающие кредиты под залог имущества;

- риэлторы;

- страховые компании;

- граждане, выступающие как продавцы и покупатели недвижимости.

Формирование структур российского рынка независимой экспертизы началось относительно недавно. Фактически рынок начал функционировать в 1994 году, а периодом становления рынка независимой экспертизы в России стал 1995 год. В соответствии с программой Правительства Российской Федерации «Развитие российской экономики в 1995—1997 годах» 12 февраля 1996 года создан Федеральный фонд оценки (ФФО). Учредителями фонда стали крупнейшие организации независимых экспертов России, в том числе большинства регионов страны. Однако первыми методиками, используемыми экспертами, стали западные разработки, главным образом, американские.
Попытки впрямую скопировать западные методики не дали положительных результатов.

Специфика российского рынка потребовала немалого времени для адаптации иностранных разработок. Однако темп экономических преобразований был столь высок, что необходимого времени просто не было.

На оценку городской земли как объекта недвижимости влияет ряд объективных и субъективных факторов. Прежде всего следует отметить, что городские земли обладают неодинаковой качественной пригодностью с точки зрения возможности их использования в различных целях, а также неодинаковой природной ценностью. Поэтому оценка земли должна способствовать получению максимального множественного социально-экономического эффекта за счет ее полезных качеств.

К факторам, влияющим на оценку земельных участков, следует отнести:

- инженерно-строительные качества территорий, характеризующих их пригодность к застройке, снижающие затраты на освоения;

- расположение участков относительно существующих и перспективных транспортных магистралей, связывающих их с районами поставки сырья и потребления продукции, с городскими и культурными центрами;

- близость к инженерным сооружениям, магистральным коммуникациям;

- направления будущего использования городских территорий, формируемых в рамках генерального плана развития города;

- экологическая обстановка и качество природных ландшафтов.

В настоящее время индивидуальная оценка недвижимости и земельных участков вследствие того, что она непосредственно затрагивает интересы владельцев, получила значительно большее развитие. Так, в ряде городов действуют риэлторские фирмы, проводящие индивидуальные оценки, осуществляются подготовка и обучение специалистов.

Что же касается массовой оценки недвижимости и городских земель, то она пока не является самостоятельным институтом в системе рынков недвижимости с четко очерченными функциями, процедурами и правовой защитой.

Для того чтобы массовая оценка земли и иной недвижимости производилась как целостная операция с определенным набором последовательных мероприятий, необходимы:

- отработанная методика оценки недвижимости, увязанная с планом перспективного развития города;

- нормативно-законодательная база, регламентирующая процесс проведения оценки земель и других объектов недвижимости и обеспечивающая правовую защиту на местном уровне;

- формирование института профессиональных оценщиков;
- создание надежной информационной базы.


По теме:

Ликбез по недвижимости
Понятие недвижимости
Принципы оценки недвижимости
Методы оценки земли
Потребительские свойства земли как товара
Особенности и классификация жилищ
Эксплуатационные качества жилых домов
Жизненный цикл недвижимости как физического объекта
Физическое и моральное старение зданий
Цены на нежилые здания и помещения
Плата за аренду нежилых зданий и помещений
Рачет выкупной аренды
Оценка строительной площадки как объекта недвижимости

   © 2006-2016, Moshouse.ru содержание Rambler's Top100 Яндекс цитирования