w w w . m o s h o u s e . r u
главная | о проекте | контакты
   Ипотечное кредитование
   Ликбез по недвижимости
   Жилые комплексы
   Коммерческая недвижимость
   Ипотечные отношения
   Система ипотеки
   Юридические аспекты ипотеки
   Развитие ипотечной системы
   Госрегулирование ипотеки
   Ипотечные документы
   Ипотека в Москве
   Ипотечные программы банков
   Сбербанк России
   Банк Москвы
   Альфа Банк
   ДОГОВОРЫ

      Договор подряда
   Регламентация договора подряда
   Порядок заключения договора строительного подряда
   Виды подрядных торгов
   Особенности договора подряда
   Содержание договора подряда
   Сдача и приемка результата работ, выполненных по договору строительного подряда
   Ответственность по договору строительного подряда

  Образцы договоров подряда
   Договор строительного подряда
   Договор генерального подряда
   Договор подряда на строительство жилого комплекса
   Договор подряда на капитальное строительство
   Договор на выполнение субподрядных работ


   Продажа недвижимости

Domananeve новостройки в Питере.


   ОБЪЯВЛЕНИЯ


Методы оценки земли


Теоретически рыночная цена участка земли определяется следующим образом:

Y = D / i,

где Y — рыночная стоимость земельного участка; D — ежегодный доход (рента); i — ставка процента.

Однако в условиях рынка цена участков складывается в зависимости от целого ряда экономических факторов на макро- и микроуровне, конъюнктуры спроса и предложения, норм долгосрочного кредитования, законодательной базы. Поэтому на практике специалисты при оценке земли, как правило, не применяют формально-расчетные методы, и цена участков определяется в результате анализа рыночной ситуации.


Недвижимое имущество как товар — это объект залога (дарения, купли-продажи и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики:



Экстраполяционный метод

Наиболее надежный подход, который используется в странах с развитой рыночной экономикой, — экстраполяционный (или рыночный), основанный на исследованиях статистических данных о различных операциях с недвижимостью. Отсутствие исходного статистического материала в России (из-за многолетнего отсутствия рынка земли), скудные и недостоверные данные об имеющихся сделках затрудняют применение этого метода.

Метод косвенной оценки

Использование методов косвенной оценки (по ценам на квартиры и нежилые помещения), предполагающих, что в ценах на указанные объекты присутствует влияние их местоположения, как правило, дает искаженное представление о реальной дифференциации цен на участки в зависимости от их расположения. Это обусловлено тем, что цены на квартиры хотя и зависят от местоположения домов, но в значительно меньшей степени, чем участки земли.

Факторный метод

В России наиболее распространен факторный метод, основанный на покомпонентном учете факторов, влияющих на стоимость участка. Он был разработан впервые для оценки территорий города при выборе участков для строительства. Данный метод также недостаточно надежен, и в условиях развитого рынка его использование обычно сочетается с экстраполяционный подходом и экспертными оценками. Существенным его недостатком является усреднение результатов расчетов, поэтому разброс значений оказывается значительно меньшим, чем при фактических наблюдениях. Кроме того, затратный подход к оценке влияния факторов, не учитывающий доходность земельных участков, приводит к занижению реальной стоимости наиболее престижных участков в центре города, характеризующихся высоким уровнем благоустройства, развития социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.


Метод индикативной оценки

Метод индикативной оценки, основанный на разделении двух фундаментальных характеристик городской территории — ценности и цены. Ценность участков городской территории определяется как результат социокультурных процессов и отражает, с одной стороны, физическую структуру города (планировку, застройку, транспортные магистрали и потоки, функционирование различных объектов), а с другой — представления населения об этой структуре. Ценность городских территорий моделируется в рамках социально-градостроительного анализа, поскольку она является устойчивой характеристикой, формирующейся в течение длительного времени.

Суть этого метода заключается в экстраполяции на всю территорию города рыночных цен, известных для отдельных участков, с помощью моделирования карты ценности земли.

Необходимость создания института оценки недвижимости отмечается в ряде нормативных документов. Так, в проекте Концепции городской политики в области недвижимости» правительства Москвы в качестве одной из первоочередных задач при подготовке земельного законодательства города называется разработка нормативно-законодательной базы, регламентирующей процесс проведения оценки земли и новых объектов недвижимости, в том числе в целях налогообложения.


По теме:

Ликбез по недвижимости
Понятие недвижимости
Принципы оценки недвижимости
Методы оценки земли
Потребительские свойства земли как товара
Особенности и классификация жилищ
Эксплуатационные качества жилых домов
Жизненный цикл недвижимости как физического объекта
Физическое и моральное старение зданий
Цены на нежилые здания и помещения
Плата за аренду нежилых зданий и помещений
Рачет выкупной аренды
Оценка строительной площадки как объекта недвижимости

   © 2006-2016, Moshouse.ru содержание Rambler's Top100 Яндекс цитирования