Физическое и моральное старение зданий

Проблемы оценки объектов недвижимости неизбежно сталкиваются с фактом физического и морального износа зданий, что, в свою очередь, определяет суммарную оценку или размер инвестиций на их реконструкцию и, следовательно, оказывает непосредственное влияние на эффективность мероприятий по обновлению жилых и нежилых зданий. Вместе с тем, факторы физического и морального износа являются решающими при определении целесообразных границ реконструкции модернизации, перепланировки соответствующего фонда недвижимости.

Под физическим износом жилых зданий, происходящим под воздействием многочисленных (внешних и внутренних) факторов, понимают утрату ими потребительной стоимости в процессе эксплуатации, которая проявляется в потере конструктивными элементами первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Физический износ может принимать разные формы: потеря механических свойств, усталостные явления в металле и дереве, коррозия металлов, выветривание каменных и бетонных конструкций и т. п.

Понятие физического (технического) и морального (функционального) износа при оценке недвижимости имеет широкий диапазон, в частности износ может быть:

- неустранимый;

- устранимый;

- функциональный;

- неустранимый функциональный;

- внешний.

Понятие износа при оценке недвижимости в общем виде :



Проблемам физического износа зданий посвящены многие работы, главным образом, инженерно-конструкторские. В частности, ими обоснованы методы определения среднегодового износа вне зависимости от ремонтных работ, определяемого нормативным сроком службы здания и его восстановительной стоимостью. В соответствии с этим физический износ может быть определен в агрегированном виде по формуле:



где Qc— физический износ здания на определенный момент времени, %; t — фактический срок службы здания, лет; B — восстановительная стоимость здания, руб.; D — нормативный срок службы здания.

Физический износ здания в целом <2ф (в процентах) выражается средневзвешенной величиной, учитывающей износ конструктивных элементов и их удельный вес в восстановительной стоимости здания:



где Qф — износ конструктивного элемента, устанавливаемый в результате обследования фактического технического состояния, %; li — удельный вес стоимости конструкций или конструктивного элемента в восстановительной стоимости жилого здания, %: n — количество конструктивных элементов.

Срок службы здания определяется прежде всего сроком службы основных конструктивных элементов: фундаментов, стен и отчасти перекрытий.

При определении степени физического износа жилых домов следует руководствоваться показателями нормативных сроков службы зданий, приведенных в таблице:







По мнению ряда экономистов, для установления остаточного срока службы здания в качестве критерия оценки следует принимать степень износа капитальных стен, так именно износ несменяемой конструкции предопределяет выход жилого дома из эксплуатации. Однако в большинстве случаев оценка технического состояния здания может быть достаточно полной и объективной при оценке здания в целом, а не по степени износа отдельных конструкций.

Сущность морального износа зданий заключается в том, что основные фонды, будучи физически пригодными к использованию, обесцениваются в результате того, что появляются новые, более дешевые или более совершенные (например, комфортные) с точки зрения потребительских качеств. Если, например, в зданиях застройки до 1940 года потребительские запросы касались преимущественно утилитарных качеств (наличие водопровода, канализации и пр.), то современные требования к жилищу в большей степени относятся к комфортности жилища, его функциональной целесообразности (наличие встроенной мебели, изолированность комнат и санитарных узлов, оборудование мусоропроводов и пр.).

Применительно к жилым зданиям современные экономисты относят форму морального износа строительных объектов, связанную с утратой этими зданиями части своей стоимости под влиянием технического прогресса и повышения производительности труда.
Проблема оценки (эффективности реконструкции) существующего фонда неразрывно связана с фактором морального износа второй формы (не в сфере производства зданий, а в сфере их функционирования). Это предопределяет необходимость детального исследования его сущности, форм проявления и методов измерения. Методике измерения морального износа зданий (также как и физического) посвящен ряд исследований, в частности, на основе анализа функциональных дефектов зданий старой застройки, характеризующих "утрату ими потребительной стоимости. Метод измерения морального износа второй формы предложен «Мосжилпроектом» и АКХ им. Памфилова:



Один из методов оценки морального износа второй формы — метод квалиметрии, в соответствии с которым качество рассматривается как обобщенная характеристика, зависящая от характеристики отдельных свойств, в своей совокупности составляющих иерархическую структуру.

Относительную оценку потребительной стоимости объекта недвижимости позволяет получить метод сопоставления показателя качества оцениваемого жилища с показателями, принятыми за эталон. Такой метод был апробирован при оценке социальных результатов реконструкции жилых зданий. Однако при этом конкретную оценку можно получить только по отдельным элементам зданиям. В целом же объект оценивается по балльной системе при ранжировании свойств жилища по степени важности экспертных оценок, сущность которого заключается в проведении экспертами интуитивно-логического анализа с количественной оценкой суждений и обработкой результатов. В этом случае принципиальная оценка может быть выражена формулой:



где К — потребительная стоимость жилища; d — весомость показателя i-го свойства; Рэт— числовое значение i-го свойства; Рэт — числовое значение i-го свойства эталона; п — число единичных качественных параметров, характеризующих потребительные свойства жилища.

Таким образом, для оценки потребительной стоимости жилого здания необходимо привести абсолютное измерение свойства и определение относительного показателя оценки. В этом случае, если величина Р/ является в некоторой степени постоянной характеристикой каждого здания, то величина Рэт зависит от принятого эталона.