w w w . m o s h o u s e . r u
главная | о проекте | контакты
   Ипотечное кредитование
   Ликбез по недвижимости
   Жилые комплексы
   Коммерческая недвижимость
   Ипотечные отношения
   Система ипотеки
   Юридические аспекты ипотеки
   Развитие ипотечной системы
   Госрегулирование ипотеки
   Ипотечные документы
   Ипотека в Москве
   Ипотечные программы банков
   Сбербанк России
   Банк Москвы
   Альфа Банк
   ДОГОВОРЫ

      Договор подряда
   Регламентация договора подряда
   Порядок заключения договора строительного подряда
   Виды подрядных торгов
   Особенности договора подряда
   Содержание договора подряда
   Сдача и приемка результата работ, выполненных по договору строительного подряда
   Ответственность по договору строительного подряда

  Образцы договоров подряда
   Договор строительного подряда
   Договор генерального подряда
   Договор подряда на строительство жилого комплекса
   Договор подряда на капитальное строительство
   Договор на выполнение субподрядных работ


   Продажа недвижимости

Domananeve новостройки в Питере.


   ОБЪЯВЛЕНИЯ


Физическое и моральное старение зданий


Проблемы оценки объектов недвижимости неизбежно сталкиваются с фактом физического и морального износа зданий, что, в свою очередь, определяет суммарную оценку или размер инвестиций на их реконструкцию и, следовательно, оказывает непосредственное влияние на эффективность мероприятий по обновлению жилых и нежилых зданий. Вместе с тем, факторы физического и морального износа являются решающими при определении целесообразных границ реконструкции модернизации, перепланировки соответствующего фонда недвижимости.

Под физическим износом жилых зданий, происходящим под воздействием многочисленных (внешних и внутренних) факторов, понимают утрату ими потребительной стоимости в процессе эксплуатации, которая проявляется в потере конструктивными элементами первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Физический износ может принимать разные формы: потеря механических свойств, усталостные явления в металле и дереве, коррозия металлов, выветривание каменных и бетонных конструкций и т. п.

Понятие физического (технического) и морального (функционального) износа при оценке недвижимости имеет широкий диапазон, в частности износ может быть:

- неустранимый;

- устранимый;

- функциональный;

- неустранимый функциональный;

- внешний.

Понятие износа при оценке недвижимости в общем виде :



Проблемам физического износа зданий посвящены многие работы, главным образом, инженерно-конструкторские. В частности, ими обоснованы методы определения среднегодового износа вне зависимости от ремонтных работ, определяемого нормативным сроком службы здания и его восстановительной стоимостью. В соответствии с этим физический износ может быть определен в агрегированном виде по формуле:



где Qc— физический износ здания на определенный момент времени, %; t — фактический срок службы здания, лет; B — восстановительная стоимость здания, руб.; D — нормативный срок службы здания.

Физический износ здания в целом <2ф (в процентах) выражается средневзвешенной величиной, учитывающей износ конструктивных элементов и их удельный вес в восстановительной стоимости здания:



где Qф — износ конструктивного элемента, устанавливаемый в результате обследования фактического технического состояния, %; li — удельный вес стоимости конструкций или конструктивного элемента в восстановительной стоимости жилого здания, %: n — количество конструктивных элементов.

Срок службы здания определяется прежде всего сроком службы основных конструктивных элементов: фундаментов, стен и отчасти перекрытий.

При определении степени физического износа жилых домов следует руководствоваться показателями нормативных сроков службы зданий, приведенных в таблице:







По мнению ряда экономистов, для установления остаточного срока службы здания в качестве критерия оценки следует принимать степень износа капитальных стен, так именно износ несменяемой конструкции предопределяет выход жилого дома из эксплуатации. Однако в большинстве случаев оценка технического состояния здания может быть достаточно полной и объективной при оценке здания в целом, а не по степени износа отдельных конструкций.

Сущность морального износа зданий заключается в том, что основные фонды, будучи физически пригодными к использованию, обесцениваются в результате того, что появляются новые, более дешевые или более совершенные (например, комфортные) с точки зрения потребительских качеств. Если, например, в зданиях застройки до 1940 года потребительские запросы касались преимущественно утилитарных качеств (наличие водопровода, канализации и пр.), то современные требования к жилищу в большей степени относятся к комфортности жилища, его функциональной целесообразности (наличие встроенной мебели, изолированность комнат и санитарных узлов, оборудование мусоропроводов и пр.).

Применительно к жилым зданиям современные экономисты относят форму морального износа строительных объектов, связанную с утратой этими зданиями части своей стоимости под влиянием технического прогресса и повышения производительности труда.
Проблема оценки (эффективности реконструкции) существующего фонда неразрывно связана с фактором морального износа второй формы (не в сфере производства зданий, а в сфере их функционирования). Это предопределяет необходимость детального исследования его сущности, форм проявления и методов измерения. Методике измерения морального износа зданий (также как и физического) посвящен ряд исследований, в частности, на основе анализа функциональных дефектов зданий старой застройки, характеризующих "утрату ими потребительной стоимости. Метод измерения морального износа второй формы предложен «Мосжилпроектом» и АКХ им. Памфилова:



Один из методов оценки морального износа второй формы — метод квалиметрии, в соответствии с которым качество рассматривается как обобщенная характеристика, зависящая от характеристики отдельных свойств, в своей совокупности составляющих иерархическую структуру.

Относительную оценку потребительной стоимости объекта недвижимости позволяет получить метод сопоставления показателя качества оцениваемого жилища с показателями, принятыми за эталон. Такой метод был апробирован при оценке социальных результатов реконструкции жилых зданий. Однако при этом конкретную оценку можно получить только по отдельным элементам зданиям. В целом же объект оценивается по балльной системе при ранжировании свойств жилища по степени важности экспертных оценок, сущность которого заключается в проведении экспертами интуитивно-логического анализа с количественной оценкой суждений и обработкой результатов. В этом случае принципиальная оценка может быть выражена формулой:



где К — потребительная стоимость жилища; d — весомость показателя i-го свойства; Рэт— числовое значение i-го свойства; Рэт — числовое значение i-го свойства эталона; п — число единичных качественных параметров, характеризующих потребительные свойства жилища.

Таким образом, для оценки потребительной стоимости жилого здания необходимо привести абсолютное измерение свойства и определение относительного показателя оценки. В этом случае, если величина Р/ является в некоторой степени постоянной характеристикой каждого здания, то величина Рэт зависит от принятого эталона.


По теме:

Ликбез по недвижимости
Понятие недвижимости
Принципы оценки недвижимости
Методы оценки земли
Потребительские свойства земли как товара
Особенности и классификация жилищ
Эксплуатационные качества жилых домов
Жизненный цикл недвижимости как физического объекта
Физическое и моральное старение зданий
Цены на нежилые здания и помещения
Плата за аренду нежилых зданий и помещений
Рачет выкупной аренды
Оценка строительной площадки как объекта недвижимости

   © 2006-2016, Moshouse.ru содержание Rambler's Top100 Яндекс цитирования