w w w . m o s h o u s e . r u
главная | о проекте | контакты
   Ипотечное кредитование
   Ликбез по недвижимости
   Жилые комплексы
   Коммерческая недвижимость
   Ипотечные отношения
   Система ипотеки
   Юридические аспекты ипотеки
   Развитие ипотечной системы
   Госрегулирование ипотеки
   Ипотечные документы
   Ипотека в Москве
   Ипотечные программы банков
   Сбербанк России
   Банк Москвы
   Альфа Банк
   ДОГОВОРЫ

      Договор подряда
   Регламентация договора подряда
   Порядок заключения договора строительного подряда
   Виды подрядных торгов
   Особенности договора подряда
   Содержание договора подряда
   Сдача и приемка результата работ, выполненных по договору строительного подряда
   Ответственность по договору строительного подряда

  Образцы договоров подряда
   Договор строительного подряда
   Договор генерального подряда
   Договор подряда на строительство жилого комплекса
   Договор подряда на капитальное строительство
   Договор на выполнение субподрядных работ


   Продажа недвижимости

Domananeve новостройки в Питере.


   ОБЪЯВЛЕНИЯ


Особенности и классификация жилищ


Нормально функционирующий рынок недвижимости — один из базовых элементов функционирования рыночной экономики. С 1922 года и до начала 1990-х годов в СССР и России само понятие недвижимого имущества было исключено из экономического и юридического оборота в связи с отсутствием института частной собственности на землю.

В современных условиях требования рынка недвижимости предопределяют необходимость классификации объектов жилищно-гражданского назначения по их физическим характеристикам в системе технико-экономических показателей и характеристик с целью выявления их конкурентоспособности.

В основу классификации представления объектов недвижимости положена законодательная база — система определений Гражданского и других кодексов Российской Федерации. Это является надежной гарантией правомерного формирования в последующем правового порядка управления недвижимостью и оценки недвижимости.

Жилые дома как объекты недвижимости — своеобразный товар, отличающийся от других товаров общими характерными особенностями, определяющими их особое место на рынке недвижимости в целом и одновременно влияющими на внутриотраслевой функциональный рынок недвижимости:

1) неоднородностью;

2) долговечностью;

3) дороговизной;

4) местонахождением;

5) функциями.

Исследования показали, что принципиальные черты, характеризующие массовые общественные здания (без учета местонахождения, то есть не привязанных к местным условиям типовых проектов) разных периодов строительства и отвечающие указанным выше особенностям, проявляются в следующих аспектах:

а) уровнем функционального и объемно-планировочного решения применительно к современным (соответствующим нормативам или тенденциям данного периода) условиям и перспективам развития социальной инфраструктуры;

б) технической характеристикой;

в) экономическими показателями.

Для объективной характеристики объектов, относящихся к разным периодам постройки, необходимо их проанализировать по различным этапам развития видов и типов общественных и жилых зданий.

При этом особым фактором, влияющим на технико-экономическую характеристику объектов с точки зрения их архитектурно-строительной ценности, следует считать временной фактор, поскольку в разные временные периоды строительство зданий и сооружений соответствовало нормативам и требованиям своего времени, которые с развитием научно-технического прогресса в строительном деле менялись, причем иногда кардинально.

Оценивая качественное состояние жилищного фонда России, следует отметить, что подавляющее число жилых домов (около 7%) построено за последние 40—50 лет. В целом качество, уровень благоустройства, площади квартир и удобств внутренней планировки значительно уступают средним мировым стандартам.

Следовательно, классификация по технико-экономическим показателям и характеристикам может считаться полной только при рассмотрении ценности зданий с учетом сегодняшних требовавши их конкурентоспособности.

Наиболее объективной такая классификация будет при рассмотрении объектов с точки зрения возможности реконструкции зданий, то есть «приведения» их физического состояния к современным функциональным требованиям путем реконструкции. Исходя из этого, д.э.н. А. В. Черняком предлагаются следующие условные возрастные периоды зданий и «сооружений.

1. Памятники истории, культуры и архитектуры, которые как правило, не могут рассматриваться в качестве объекта реконструкции с изменением функций.

2. Здания дореволюционной постройки, создающие благодаря своему архитектурному решению привычный образ в данном районе. Здесь необходим осторожный подход, так как в каждом отдельном случае следует искать индивидуальное решение.

3. Здания постройки 1920—1930-х годов — периода конструктивизма и так называемого режима экономии. Как правило, архитектура зданий этого периода позволяет реконструкцию без ущерба для внешнего облика; по мнению архитекторов, здесь могут быть разработаны типовые решения, достаточно простые и дешевые.

4. Жилые дома 1930—1950-х годов с ярко выраженным решением трактуются специалистами как сложный случай, аналогичный п. 2; здесь также требуется индивидуальное проектное решение.

5. Типовые дома массовой застройки, построенные в конце 1950—1970-х годов, различных серий (1-511-кирпич, 1-510-блоки, 1-515 панели, 1605 панели и др.), как объекты реконструкции, являются одной из основных научно-практических проблем современного градостроительства.

6. В типовых многоэтажных домах 1970—1980-х годов могут применяться типовые разработки, в соответствии с различными сериями реконструируемых домов и стандартными градостроительными ситуациями.

7. Жилые дома 1960—1980-х годов, построенные по индивидуальным проектам, в которых типизированные решения реконструкции маловероятно.

Кадастровый номер зданий или сооружений Москвы, присвоенной бюро технической инвентаризации, имеет шесть структурных уровней:



Жилые дома в городах обычно объединяют в 4 основные категории: престижные, массовые, пятиэтажки («хрущевки»), элитные («люкс»):

- престижные — современные кирпичные дома, построенные по индивидуальным проектам, «сталинские», пятиэтажки с высокими потолками;

- массовые — современные блочные и панельные дома в 12, 14, 17 и 22 этажа в различных районах города;

- пятиэтажки — панельные, блочные и кирпичные чаще всего без лифта и мусоропровода;

- элитные дома — улучшенной планировки и уникальных архитектурно-художественных решений типа комплекса «Золотые ключи» на Минской улице в Москве.

На основе материалов всесоюзных конкурсов, проведенных в 1956 году, и разработанных проектных заданий в 1957—1958 годах ;были,. например, установлены три вида жилых домов, различающихся по составу квартир и степени их благоустройства, которые нашли широкое применение в 1961—1966 годах:




Массовое городское жилищное строительство этого периода осуществлялось в основном по типовым проектам 2—5-этажных [домов, в больших городах велась также 6—8-этажная застройка.

Сопоставление основных качественных параметров квартир в типовых зданиях (параметров квартир пятиэтажных полносборных зданий и нормативов современного жилищного строительства) позволил специалистам МНИИТЭП и других институтов вы явить серии (1-335, П-32, 1-510), имеющие минимальную площадь подсобных помещений и, следовательно, наиболее низкое с точки зрения потребительских свойств качество квартир. На низкие потребительские качества квартир оказывает влияние также отсутствие мусоропровода (за исключением серии П-32) и другие недостатки, указанные в таблице:



Анализ портфеля проектов 1966 года показывает, что номенклатура действующих проектов составляла около 1100 объектов, но это примерно вдвое больше того, было востребовано для строительства. Анализ общественных зданий, возведенных к середине 1960-х годов показал, что несмотря на имеющиеся каркасно-панельные объекты, в массовом строительстве по-прежнему применялись здания с кирпичными стенами. Но вес 1 куб. м надземной части кирпичных общественных зданий составляет около 500— 600 кг, что в 3 раза больше, чем крупнопанельных зданий.

Новые проекты наряду с традиционными многоквартирными домами предполагали развитие домов-общежитий гостиничного типа для молодежи и домов-пансионатов для людей преклонного возраста и лиц с физическими недостатками. В домах-общежитиях жилые комнаты проектируются на 2—3 человека изолированными группами с прихожими, кухнями и санитарными узлами. Для всех жилых групп предусмотрены развитые помещения культурно-бытового обслуживания.

Значительные изменения произошли в этажности жилых домов, исходя из необходимости рационального использования селитебных территорий и создания комфортных условий для различных категорий населения. Постепенно уменьшаются объемы строительства в городах и поселках 5-этажных домов с прекращением их строительства к 2000 году.

При этом получают большее развитие строительство 4-этажных (а в ряде случаев 3-этажных), а также 9-этажных домов как более комфортных (лифт и мусоропровод) и наиболее экономичных среди домов повышенной этажности. Дома выше 9 этажей (в основном 16-этажные) строятся в крупнейших городах и городах с особыми инженерно-геологическими условиями.

Жилые дома нового поколения были укрупнены и в каждом доме или жилом комплексе (группе домов) размещены самые необходимые помещения общественного назначения: вестибюли, колясочные, велосипедные, места для выездных форм торговли, приема заявок на различные бытовые услуги, детские и клубные комнаты, первичные учреждения общественного питания и т. п. В жилой застройке предусматривается устройство подземных гаражей для индивидуальных машин с необходимой изоляцией въездов в гаражи от внутридворовых озелененных площадок отдыха, игр и спорта населения.

Основными элементами жилых домов и общественных зданий являются стены, колонны и перекрытия, образующие его остов, или коробку. В общей стоимости многоэтажных жилых домов наружные стены составляют 20—25%, внутренние 7—10%. Значимость стен зданий в экономике строительства, помимо большого удельного веса их стоимости в общей стоимости здания, определяется также большим расходом стеновых материалов, производство которых определяет целые направления (периоды) жилищно-гражданского строительства.


По теме:

Ликбез по недвижимости
Понятие недвижимости
Принципы оценки недвижимости
Методы оценки земли
Потребительские свойства земли как товара
Особенности и классификация жилищ
Эксплуатационные качества жилых домов
Жизненный цикл недвижимости как физического объекта
Физическое и моральное старение зданий
Цены на нежилые здания и помещения
Плата за аренду нежилых зданий и помещений
Рачет выкупной аренды
Оценка строительной площадки как объекта недвижимости

   © 2006-2016, Moshouse.ru содержание Rambler's Top100 Яндекс цитирования