Особенности и классификация жилищ

Нормально функционирующий рынок недвижимости — один из базовых элементов функционирования рыночной экономики. С 1922 года и до начала 1990-х годов в СССР и России само понятие недвижимого имущества было исключено из экономического и юридического оборота в связи с отсутствием института частной собственности на землю.

В современных условиях требования рынка недвижимости предопределяют необходимость классификации объектов жилищно-гражданского назначения по их физическим характеристикам в системе технико-экономических показателей и характеристик с целью выявления их конкурентоспособности.

В основу классификации представления объектов недвижимости положена законодательная база — система определений Гражданского и других кодексов Российской Федерации. Это является надежной гарантией правомерного формирования в последующем правового порядка управления недвижимостью и оценки недвижимости.

Жилые дома как объекты недвижимости — своеобразный товар, отличающийся от других товаров общими характерными особенностями, определяющими их особое место на рынке недвижимости в целом и одновременно влияющими на внутриотраслевой функциональный рынок недвижимости:

1) неоднородностью;

2) долговечностью;

3) дороговизной;

4) местонахождением;

5) функциями.

Исследования показали, что принципиальные черты, характеризующие массовые общественные здания (без учета местонахождения, то есть не привязанных к местным условиям типовых проектов) разных периодов строительства и отвечающие указанным выше особенностям, проявляются в следующих аспектах:

а) уровнем функционального и объемно-планировочного решения применительно к современным (соответствующим нормативам или тенденциям данного периода) условиям и перспективам развития социальной инфраструктуры;

б) технической характеристикой;

в) экономическими показателями.

Для объективной характеристики объектов, относящихся к разным периодам постройки, необходимо их проанализировать по различным этапам развития видов и типов общественных и жилых зданий.

При этом особым фактором, влияющим на технико-экономическую характеристику объектов с точки зрения их архитектурно-строительной ценности, следует считать временной фактор, поскольку в разные временные периоды строительство зданий и сооружений соответствовало нормативам и требованиям своего времени, которые с развитием научно-технического прогресса в строительном деле менялись, причем иногда кардинально.

Оценивая качественное состояние жилищного фонда России, следует отметить, что подавляющее число жилых домов (около 7%) построено за последние 40—50 лет. В целом качество, уровень благоустройства, площади квартир и удобств внутренней планировки значительно уступают средним мировым стандартам.

Следовательно, классификация по технико-экономическим показателям и характеристикам может считаться полной только при рассмотрении ценности зданий с учетом сегодняшних требовавши их конкурентоспособности.

Наиболее объективной такая классификация будет при рассмотрении объектов с точки зрения возможности реконструкции зданий, то есть «приведения» их физического состояния к современным функциональным требованиям путем реконструкции. Исходя из этого, д.э.н. А. В. Черняком предлагаются следующие условные возрастные периоды зданий и «сооружений.

1. Памятники истории, культуры и архитектуры, которые как правило, не могут рассматриваться в качестве объекта реконструкции с изменением функций.

2. Здания дореволюционной постройки, создающие благодаря своему архитектурному решению привычный образ в данном районе. Здесь необходим осторожный подход, так как в каждом отдельном случае следует искать индивидуальное решение.

3. Здания постройки 1920—1930-х годов — периода конструктивизма и так называемого режима экономии. Как правило, архитектура зданий этого периода позволяет реконструкцию без ущерба для внешнего облика; по мнению архитекторов, здесь могут быть разработаны типовые решения, достаточно простые и дешевые.

4. Жилые дома 1930—1950-х годов с ярко выраженным решением трактуются специалистами как сложный случай, аналогичный п. 2; здесь также требуется индивидуальное проектное решение.

5. Типовые дома массовой застройки, построенные в конце 1950—1970-х годов, различных серий (1-511-кирпич, 1-510-блоки, 1-515 панели, 1605 панели и др.), как объекты реконструкции, являются одной из основных научно-практических проблем современного градостроительства.

6. В типовых многоэтажных домах 1970—1980-х годов могут применяться типовые разработки, в соответствии с различными сериями реконструируемых домов и стандартными градостроительными ситуациями.

7. Жилые дома 1960—1980-х годов, построенные по индивидуальным проектам, в которых типизированные решения реконструкции маловероятно.

Кадастровый номер зданий или сооружений Москвы, присвоенной бюро технической инвентаризации, имеет шесть структурных уровней:



Жилые дома в городах обычно объединяют в 4 основные категории: престижные, массовые, пятиэтажки («хрущевки»), элитные («люкс»):

- престижные — современные кирпичные дома, построенные по индивидуальным проектам, «сталинские», пятиэтажки с высокими потолками;

- массовые — современные блочные и панельные дома в 12, 14, 17 и 22 этажа в различных районах города;

- пятиэтажки — панельные, блочные и кирпичные чаще всего без лифта и мусоропровода;

- элитные дома — улучшенной планировки и уникальных архитектурно-художественных решений типа комплекса «Золотые ключи» на Минской улице в Москве.

На основе материалов всесоюзных конкурсов, проведенных в 1956 году, и разработанных проектных заданий в 1957—1958 годах ;были,. например, установлены три вида жилых домов, различающихся по составу квартир и степени их благоустройства, которые нашли широкое применение в 1961—1966 годах:




Массовое городское жилищное строительство этого периода осуществлялось в основном по типовым проектам 2—5-этажных [домов, в больших городах велась также 6—8-этажная застройка.

Сопоставление основных качественных параметров квартир в типовых зданиях (параметров квартир пятиэтажных полносборных зданий и нормативов современного жилищного строительства) позволил специалистам МНИИТЭП и других институтов вы явить серии (1-335, П-32, 1-510), имеющие минимальную площадь подсобных помещений и, следовательно, наиболее низкое с точки зрения потребительских свойств качество квартир. На низкие потребительские качества квартир оказывает влияние также отсутствие мусоропровода (за исключением серии П-32) и другие недостатки, указанные в таблице:



Анализ портфеля проектов 1966 года показывает, что номенклатура действующих проектов составляла около 1100 объектов, но это примерно вдвое больше того, было востребовано для строительства. Анализ общественных зданий, возведенных к середине 1960-х годов показал, что несмотря на имеющиеся каркасно-панельные объекты, в массовом строительстве по-прежнему применялись здания с кирпичными стенами. Но вес 1 куб. м надземной части кирпичных общественных зданий составляет около 500— 600 кг, что в 3 раза больше, чем крупнопанельных зданий.

Новые проекты наряду с традиционными многоквартирными домами предполагали развитие домов-общежитий гостиничного типа для молодежи и домов-пансионатов для людей преклонного возраста и лиц с физическими недостатками. В домах-общежитиях жилые комнаты проектируются на 2—3 человека изолированными группами с прихожими, кухнями и санитарными узлами. Для всех жилых групп предусмотрены развитые помещения культурно-бытового обслуживания.

Значительные изменения произошли в этажности жилых домов, исходя из необходимости рационального использования селитебных территорий и создания комфортных условий для различных категорий населения. Постепенно уменьшаются объемы строительства в городах и поселках 5-этажных домов с прекращением их строительства к 2000 году.

При этом получают большее развитие строительство 4-этажных (а в ряде случаев 3-этажных), а также 9-этажных домов как более комфортных (лифт и мусоропровод) и наиболее экономичных среди домов повышенной этажности. Дома выше 9 этажей (в основном 16-этажные) строятся в крупнейших городах и городах с особыми инженерно-геологическими условиями.

Жилые дома нового поколения были укрупнены и в каждом доме или жилом комплексе (группе домов) размещены самые необходимые помещения общественного назначения: вестибюли, колясочные, велосипедные, места для выездных форм торговли, приема заявок на различные бытовые услуги, детские и клубные комнаты, первичные учреждения общественного питания и т. п. В жилой застройке предусматривается устройство подземных гаражей для индивидуальных машин с необходимой изоляцией въездов в гаражи от внутридворовых озелененных площадок отдыха, игр и спорта населения.

Основными элементами жилых домов и общественных зданий являются стены, колонны и перекрытия, образующие его остов, или коробку. В общей стоимости многоэтажных жилых домов наружные стены составляют 20—25%, внутренние 7—10%. Значимость стен зданий в экономике строительства, помимо большого удельного веса их стоимости в общей стоимости здания, определяется также большим расходом стеновых материалов, производство которых определяет целые направления (периоды) жилищно-гражданского строительства.