Эксплуатационные качества жилых домов

Этапы экономики строительства тесно связаны с переломными моментами в самом строительстве, и новые проблемы экономики строительства возникали по мере развития строительного дела: применение новых строительных материалов и конструкций, новых архитектурных приемов.

Эстетически освоенная, художественно осмысленная конструкция активно привлекается к созданию художественной формы. Она — непременный фактор формирования стилевых направлений в архитектуре.

Эстетическое (художественное) в лучших произведениях архитектуры неразрывно связано с развитием и совершенствованием утилитарного (технического). Однако даже в самых конструктивистских стилевых системах многие элементы и связи архитектурной формы не были выведены только из конструкции и утилитарного назначения: их возникновение и существование определялось функцией архитектурной формы как особого художественного языка.

Архитектурную форму (АФ) определяет выражение:

АФ = ОС + ИВ,

где ОС — объективное содержание; ИВ — информация восприятия.

Поскольку объективное содержание архитектурной формы изменяется чрезвычайно быстро (особенно в наше время), то красота архитектурных объектов должна в значительной степени основываться на факторах более долговечных и фундаментальных, чем функция, конструкция, материал и методы строительства, и более широких, чем условия данного места. Этим, вероятно, объясняется первое и зачастую единственное мероприятие — массовое дорогостоящее улучшение интерьера и экстерьера (так называемый «евроремонт») реконструируемых московских домов, приобретение в середине 1990-х годов в частную собственность.

Вопросы оценки качества архитектурно-строительных сооружений рассмотрены ниже.

Исследование эволюции основных конструктивных решений зданий жилищно-гражданского назначения, проведенное в данном параграфе, является, с одной стороны, самоцелью (выявление типичных конструкций, применяемых в разные периоды, с целью их современной оценки), с другой стороны, служит основой для анализа физического износа и перспектив использования зданий как с начальными так и измененными функциями.

По данным «Комплексной программы научно-технического прогресса и его социально-экономических последствий на перспективу до 2000 года», в 1971—1975 годах основная доля (около 50%) государственного и кооперативного жилищного строительства приходилось на крупнопанельное домостроение.

Свыше 38% площади обобществленного жилищного фонда вводилось в эксплуатацию в зданиях из кирпича, крупных блоков и естественного камня. Примерно по 0,5% государственного и кооперативного жилищного строительства составляло объемноблочное и монолитобетонное домостроение. Около 6% объема приходилось на строительство деревянных, в основном брусчатых домов.

Индустриальное жилищное строительство характеризовалось массовым применением деревянных (около 70%), а также кирпичных и каменных жилых домов.
В дальнейшем наметилось постепенное преобразование структуры жилищного строительства в сторону увеличения удельного веса индустриальных видов домостроения. По отношению ко всему объему государственного и кооперативного жилищного строительства доля индустриальных видов домостроения в 1990—2000 годах соответственно возрастает.

Удельный вес полносборных зданий в культурно-бытовом строительстве в 1976 году составил около 15% общего объема. В дальнейшем, с увеличением производственных мощностей заводов сборного железобетона, легких небетонных конструкций и повышение степени использования резервов производственной базы крупнопанельного домостроения, повышение технического уровня строительства общественных зданий осуществлялось по следующим направлениям: объем полносборного строительства в 1980 году всего по стране составил почти 35%, в1990 году — около 65% и к 2000 году — 85% общего объема. Одновременно получили развитие панельная бескаркасная, объемно-блочная и другие конструктивные системы.

К 1990 году объем применения каркасных конструкций с укрупненными конструктивно-планировочными параметрами 9, 12, 15, 18 и более, обеспечивающих универсальность планировочных решений и возможность трансформации помещений, был доведен почти до 20%. В результате укрупнения конструкций количество .монтажных элементов в полносборных общественных зданиях к 1990 году было снижено в 1,6 раза, к 2000 году — в 2,6 раза.

Ниже приведены зависимости физического износа здания от периода его эксплуатации и возможные методы устранения неисправностей при различных видах ремонта объектов недвижимости:



Схема, приведенная в данной таблице, может быть применена как для оценки приносящей доход недвижимости, так и недвижимости, не рассчитанной на доход. При этом факторы социального характера, влияющие на оценку объекта в целом, рассматриваются в качестве вторичных, выступая как дополнительные условия (продиктованные маркетинговой стратегией) или ограничения (главным образом, правовые).

В этом случае, например, принятые критерии экономической эффективности затрат основываются на предпосылке, что основные фонды, созданные за счет инвестиций, воспроизводятся по окончании нормативного срока службы за счет накопления амортизации в первоначальном виде. Такое допущение, с одной стороны, значительно упрощает расчеты, позволяя определить критерии эффективности в стоимостной форме, но с другой, — обосновывает лишь приблизительные ориентиры или вообще снижает их достоверность.

В мировой практике существуют методы оценки объектов недвижимости, предназначенные для обоснования реальности достижения поставленных целей и контроля за ходом выполнения работ в процессе достижения этих целей.

Однако эти методы, заимствованные из практики экономически развитых стран с устойчивой рыночной экономикой, базируются на развитой системе информации и на приемах финансового анализа, что необходимо, но недостаточно, поскольку не всегда позволяет учитывать разницу в надежности поступления доходов.

Оценка недвижимости предполагает учет многих факторов, основным из которых, вероятно, следует считать износ или степень сохранности (100% — x%, где x — процент износа) здания при обычном (типичном) использовании можно рассчитать упрощенным способом — по соотношению предельного срока его службы и фактического хронологического возраста или по темпам потери ценности за каждые 10 лет эксплуатации при средних типичных условиях использования:



Эксплуатационные качества жилых домов характеризуют следующие параметры:

1. Конструктивная надежность и физическая долговечность:

- прочность и устойчивость конструкций;
- влаго- и морозостойкость;
- водонепроницаемость и др.

2. Функциональное соответствие:

- удельные площади и кубатура;
- температурно-влажностный режим в помещениях;
- звукоизоляция;
- эстетичность, экологичность и др.

3. Архитектурно-планировочное соответствие назначению:

- комфортабельность;
- отношение жилой площади к общей;
- отношение строительного объема к жилой площади;
- отношение площади ограждающих конструкций к общей площади здания.

4. Экономичность строительства и эксплуатации:

- стоимость возведения здания;
- эксплуатационные затраты.