w w w . m o s h o u s e . r u
главная | о проекте | контакты
   Ипотечное кредитование
   Ликбез по недвижимости
   Жилые комплексы
   Коммерческая недвижимость
   Ипотечные отношения
   Система ипотеки
   Юридические аспекты ипотеки
   Развитие ипотечной системы
   Госрегулирование ипотеки
   Ипотечные документы
   Ипотека в Москве
   Ипотечные программы банков
   Сбербанк России
   Банк Москвы
   Альфа Банк
   ДОГОВОРЫ

      Договор подряда
   Регламентация договора подряда
   Порядок заключения договора строительного подряда
   Виды подрядных торгов
   Особенности договора подряда
   Содержание договора подряда
   Сдача и приемка результата работ, выполненных по договору строительного подряда
   Ответственность по договору строительного подряда

  Образцы договоров подряда
   Договор строительного подряда
   Договор генерального подряда
   Договор подряда на строительство жилого комплекса
   Договор подряда на капитальное строительство
   Договор на выполнение субподрядных работ


   Продажа недвижимости

Domananeve новостройки в Питере.


   ОБЪЯВЛЕНИЯ


Эксплуатационные качества жилых домов


Этапы экономики строительства тесно связаны с переломными моментами в самом строительстве, и новые проблемы экономики строительства возникали по мере развития строительного дела: применение новых строительных материалов и конструкций, новых архитектурных приемов.

Эстетически освоенная, художественно осмысленная конструкция активно привлекается к созданию художественной формы. Она — непременный фактор формирования стилевых направлений в архитектуре.

Эстетическое (художественное) в лучших произведениях архитектуры неразрывно связано с развитием и совершенствованием утилитарного (технического). Однако даже в самых конструктивистских стилевых системах многие элементы и связи архитектурной формы не были выведены только из конструкции и утилитарного назначения: их возникновение и существование определялось функцией архитектурной формы как особого художественного языка.

Архитектурную форму (АФ) определяет выражение:

АФ = ОС + ИВ,

где ОС — объективное содержание; ИВ — информация восприятия.

Поскольку объективное содержание архитектурной формы изменяется чрезвычайно быстро (особенно в наше время), то красота архитектурных объектов должна в значительной степени основываться на факторах более долговечных и фундаментальных, чем функция, конструкция, материал и методы строительства, и более широких, чем условия данного места. Этим, вероятно, объясняется первое и зачастую единственное мероприятие — массовое дорогостоящее улучшение интерьера и экстерьера (так называемый «евроремонт») реконструируемых московских домов, приобретение в середине 1990-х годов в частную собственность.

Вопросы оценки качества архитектурно-строительных сооружений рассмотрены ниже.

Исследование эволюции основных конструктивных решений зданий жилищно-гражданского назначения, проведенное в данном параграфе, является, с одной стороны, самоцелью (выявление типичных конструкций, применяемых в разные периоды, с целью их современной оценки), с другой стороны, служит основой для анализа физического износа и перспектив использования зданий как с начальными так и измененными функциями.

По данным «Комплексной программы научно-технического прогресса и его социально-экономических последствий на перспективу до 2000 года», в 1971—1975 годах основная доля (около 50%) государственного и кооперативного жилищного строительства приходилось на крупнопанельное домостроение.

Свыше 38% площади обобществленного жилищного фонда вводилось в эксплуатацию в зданиях из кирпича, крупных блоков и естественного камня. Примерно по 0,5% государственного и кооперативного жилищного строительства составляло объемноблочное и монолитобетонное домостроение. Около 6% объема приходилось на строительство деревянных, в основном брусчатых домов.

Индустриальное жилищное строительство характеризовалось массовым применением деревянных (около 70%), а также кирпичных и каменных жилых домов.
В дальнейшем наметилось постепенное преобразование структуры жилищного строительства в сторону увеличения удельного веса индустриальных видов домостроения. По отношению ко всему объему государственного и кооперативного жилищного строительства доля индустриальных видов домостроения в 1990—2000 годах соответственно возрастает.

Удельный вес полносборных зданий в культурно-бытовом строительстве в 1976 году составил около 15% общего объема. В дальнейшем, с увеличением производственных мощностей заводов сборного железобетона, легких небетонных конструкций и повышение степени использования резервов производственной базы крупнопанельного домостроения, повышение технического уровня строительства общественных зданий осуществлялось по следующим направлениям: объем полносборного строительства в 1980 году всего по стране составил почти 35%, в1990 году — около 65% и к 2000 году — 85% общего объема. Одновременно получили развитие панельная бескаркасная, объемно-блочная и другие конструктивные системы.

К 1990 году объем применения каркасных конструкций с укрупненными конструктивно-планировочными параметрами 9, 12, 15, 18 и более, обеспечивающих универсальность планировочных решений и возможность трансформации помещений, был доведен почти до 20%. В результате укрупнения конструкций количество .монтажных элементов в полносборных общественных зданиях к 1990 году было снижено в 1,6 раза, к 2000 году — в 2,6 раза.

Ниже приведены зависимости физического износа здания от периода его эксплуатации и возможные методы устранения неисправностей при различных видах ремонта объектов недвижимости:



Схема, приведенная в данной таблице, может быть применена как для оценки приносящей доход недвижимости, так и недвижимости, не рассчитанной на доход. При этом факторы социального характера, влияющие на оценку объекта в целом, рассматриваются в качестве вторичных, выступая как дополнительные условия (продиктованные маркетинговой стратегией) или ограничения (главным образом, правовые).

В этом случае, например, принятые критерии экономической эффективности затрат основываются на предпосылке, что основные фонды, созданные за счет инвестиций, воспроизводятся по окончании нормативного срока службы за счет накопления амортизации в первоначальном виде. Такое допущение, с одной стороны, значительно упрощает расчеты, позволяя определить критерии эффективности в стоимостной форме, но с другой, — обосновывает лишь приблизительные ориентиры или вообще снижает их достоверность.

В мировой практике существуют методы оценки объектов недвижимости, предназначенные для обоснования реальности достижения поставленных целей и контроля за ходом выполнения работ в процессе достижения этих целей.

Однако эти методы, заимствованные из практики экономически развитых стран с устойчивой рыночной экономикой, базируются на развитой системе информации и на приемах финансового анализа, что необходимо, но недостаточно, поскольку не всегда позволяет учитывать разницу в надежности поступления доходов.

Оценка недвижимости предполагает учет многих факторов, основным из которых, вероятно, следует считать износ или степень сохранности (100% — x%, где x — процент износа) здания при обычном (типичном) использовании можно рассчитать упрощенным способом — по соотношению предельного срока его службы и фактического хронологического возраста или по темпам потери ценности за каждые 10 лет эксплуатации при средних типичных условиях использования:



Эксплуатационные качества жилых домов характеризуют следующие параметры:

1. Конструктивная надежность и физическая долговечность:

- прочность и устойчивость конструкций;
- влаго- и морозостойкость;
- водонепроницаемость и др.

2. Функциональное соответствие:

- удельные площади и кубатура;
- температурно-влажностный режим в помещениях;
- звукоизоляция;
- эстетичность, экологичность и др.

3. Архитектурно-планировочное соответствие назначению:

- комфортабельность;
- отношение жилой площади к общей;
- отношение строительного объема к жилой площади;
- отношение площади ограждающих конструкций к общей площади здания.

4. Экономичность строительства и эксплуатации:

- стоимость возведения здания;
- эксплуатационные затраты.


По теме:

Ликбез по недвижимости
Понятие недвижимости
Принципы оценки недвижимости
Методы оценки земли
Потребительские свойства земли как товара
Особенности и классификация жилищ
Эксплуатационные качества жилых домов
Жизненный цикл недвижимости как физического объекта
Физическое и моральное старение зданий
Цены на нежилые здания и помещения
Плата за аренду нежилых зданий и помещений
Рачет выкупной аренды
Оценка строительной площадки как объекта недвижимости

   © 2006-2016, Moshouse.ru содержание Rambler's Top100 Яндекс цитирования