Потребительские свойства земли как товара

Недвижимое имущество, в первую очередь земля, имеет особые потребительские свойства:





Недвижимость, как и любой товар, имеет потребительную и рыночную стоимость.

Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке.

В настоящее время (в отличие от мировой практики) налоги на землю и другую недвижимость в России взимаются раздельно и устанавливаются разными ведомствами, поэтому и массовая оценка недвижимости производится раздельно. Оценка земли в городах осуществляется обычно сотрудниками земельных комитетов и планировочных управлений. В частности, в Москве к массовой оценке привлекаются государственные институты градостроительного профиля. Сама оценка сводится к укрупненному зонированию города. Например, Москва разбита в соответствии с законом «О ставках земельного налога на территории г. Москвы» на 69 зон различной оценочной стоимости.

Стоимость единицы городской территории устанавливается федеральным законом о земельном налогообложении. Городские земельные комитеты лишь дифференцируют налог по выделенным зонам. Так, в соответствии с Законом РФ «О плате за землю» и постановлением правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» нормативная цена земли была установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога (кроме земельных участков под приватизированными предприятиями).

Органы исполнительной власти по представлению земельных комитетов могут устанавливать поправочные коэффициенты в зависимости от рыночных цен на земли различного целевого назначения (по оценочным зонам). При этом уровень нормативной цены земли не должен превышать 75% уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей ценовой зоны. Местная администрация может повышать или понижать в указанном порядке нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

В Москве установлена (органами земельного комитета) следующая структура кадастрового номера земельного участка :



Исследования рынка земли в Московской области, проведенные в 1995 году Институтом экономики РАН, показали, что наиболее высокие цены складываются в районах, близких к Москве (30—40 км от МКАД): 300—500 долл. за сотку. Механизм формирования нормативной цены земли в Подмосковье для городов и поселков позволяют ее варьировать. Так, нормативная цена земли для жилищного и дачного строительства, личного подсобного хозяйства и гаражей колеблется более чем в два раза — от 60 млн., 123 млн. руб. за 1 га (в ценах 1996 года).

Таким образом, администрации предоставляются широкие права по корректировке цен на землю с учетом рыночной ситуации.

В настоящее время в вопросе о раздельной оценке земельных участков и объектов, расположенных на них, нет определенной ясности. Так, одни законы ориентированы на раздельное регулирование прав на землю и здания, а другие вводят понятие «недвижимость» в соответствии с мировой практикой.

В «Концепции городской политики в области недвижимости» предусматривается раздельная оценка участка земли и объекта недвижимости, расположенного на этом участке. Объект оценивается по его строительной стоимости (на дату завершения строительства) с учетом износа и инфляционного изменения стоимости рубля на дату проведения оценки.

Стоимость земельного участка определяется как разница между продажной (или оценочной) стоимостью всей недвижимости и стоимостью указанного объекта.

Представляется, что такая раздельная оценка земли и объектов, на ней расположенных, нередко носит искусственный характер и в зависимости от соответствия этих объектов целевому использованию может искажать оценку стоимости участка.

Для практического осуществления массовой оценки земли требуется создание института профессиональных оценщиков недвижимости. Это предполагает прежде всего:

- организации процесса обучения оценщиков и разработку требований к квалификации лиц, профессионально занимающихся оценкой недвижимости;

- разработку порядка лицензирования их деятельности;

- регламентацию прав и обязанностей оценщиков, их ответственности за ущерб клиентам;

- обеспечение защиты прав лиц, пользующихся услугами профессиональных оценщиков.

Большое значение имеет также информационное обеспечение оценки недвижимости, для чего необходимы организация информационных систем сбора и хранения данных о сделках, договорах аренды, закладе, наследовании и пр., а также создание земельного кадастра городских территорий. Продуманная система учета земельной собственности позволит защитить права собственников, облегчит операции с землей и другой недвижимостью, а также контроль за состоянием земель.

Таким образом, исходя из изложенных подходов к экономическому регулированию земельных отношений можно положительно оценить стратегическую линию правительства Москвы на расширение сферы частной собственности на землю и недвижимость В то же время еще не сложилась нормативно-правовая база отчуждения земли в частную собственность. Отсутствует четкая система учета городских земель и прочей недвижимости. В условиях криминализации экономических отношений в городе поспешное развертывание широкомасштабного процесса приватизации может иметь тяжелые социальные последствия — нанести ущерб населению столицы и усилить социальную напряженность.