w w w . m o s h o u s e . r u
главная | о проекте | контакты
   Ипотечное кредитование
   Ликбез по недвижимости
   Жилые комплексы
   Коммерческая недвижимость
   Ипотечные отношения
   Система ипотеки
   Юридические аспекты ипотеки
   Развитие ипотечной системы
   Госрегулирование ипотеки
   Ипотечные документы
   Ипотека в Москве
   Ипотечные программы банков
   Сбербанк России
   Банк Москвы
   Альфа Банк
   ДОГОВОРЫ

      Договор подряда
   Регламентация договора подряда
   Порядок заключения договора строительного подряда
   Виды подрядных торгов
   Особенности договора подряда
   Содержание договора подряда
   Сдача и приемка результата работ, выполненных по договору строительного подряда
   Ответственность по договору строительного подряда

  Образцы договоров подряда
   Договор строительного подряда
   Договор генерального подряда
   Договор подряда на строительство жилого комплекса
   Договор подряда на капитальное строительство
   Договор на выполнение субподрядных работ


   Продажа недвижимости

Domananeve новостройки в Питере.


   ОБЪЯВЛЕНИЯ


Потребительские свойства земли как товара


Недвижимое имущество, в первую очередь земля, имеет особые потребительские свойства:





Недвижимость, как и любой товар, имеет потребительную и рыночную стоимость.

Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке.

В настоящее время (в отличие от мировой практики) налоги на землю и другую недвижимость в России взимаются раздельно и устанавливаются разными ведомствами, поэтому и массовая оценка недвижимости производится раздельно. Оценка земли в городах осуществляется обычно сотрудниками земельных комитетов и планировочных управлений. В частности, в Москве к массовой оценке привлекаются государственные институты градостроительного профиля. Сама оценка сводится к укрупненному зонированию города. Например, Москва разбита в соответствии с законом «О ставках земельного налога на территории г. Москвы» на 69 зон различной оценочной стоимости.

Стоимость единицы городской территории устанавливается федеральным законом о земельном налогообложении. Городские земельные комитеты лишь дифференцируют налог по выделенным зонам. Так, в соответствии с Законом РФ «О плате за землю» и постановлением правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» нормативная цена земли была установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога (кроме земельных участков под приватизированными предприятиями).

Органы исполнительной власти по представлению земельных комитетов могут устанавливать поправочные коэффициенты в зависимости от рыночных цен на земли различного целевого назначения (по оценочным зонам). При этом уровень нормативной цены земли не должен превышать 75% уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей ценовой зоны. Местная администрация может повышать или понижать в указанном порядке нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

В Москве установлена (органами земельного комитета) следующая структура кадастрового номера земельного участка :



Исследования рынка земли в Московской области, проведенные в 1995 году Институтом экономики РАН, показали, что наиболее высокие цены складываются в районах, близких к Москве (30—40 км от МКАД): 300—500 долл. за сотку. Механизм формирования нормативной цены земли в Подмосковье для городов и поселков позволяют ее варьировать. Так, нормативная цена земли для жилищного и дачного строительства, личного подсобного хозяйства и гаражей колеблется более чем в два раза — от 60 млн., 123 млн. руб. за 1 га (в ценах 1996 года).

Таким образом, администрации предоставляются широкие права по корректировке цен на землю с учетом рыночной ситуации.

В настоящее время в вопросе о раздельной оценке земельных участков и объектов, расположенных на них, нет определенной ясности. Так, одни законы ориентированы на раздельное регулирование прав на землю и здания, а другие вводят понятие «недвижимость» в соответствии с мировой практикой.

В «Концепции городской политики в области недвижимости» предусматривается раздельная оценка участка земли и объекта недвижимости, расположенного на этом участке. Объект оценивается по его строительной стоимости (на дату завершения строительства) с учетом износа и инфляционного изменения стоимости рубля на дату проведения оценки.

Стоимость земельного участка определяется как разница между продажной (или оценочной) стоимостью всей недвижимости и стоимостью указанного объекта.

Представляется, что такая раздельная оценка земли и объектов, на ней расположенных, нередко носит искусственный характер и в зависимости от соответствия этих объектов целевому использованию может искажать оценку стоимости участка.

Для практического осуществления массовой оценки земли требуется создание института профессиональных оценщиков недвижимости. Это предполагает прежде всего:

- организации процесса обучения оценщиков и разработку требований к квалификации лиц, профессионально занимающихся оценкой недвижимости;

- разработку порядка лицензирования их деятельности;

- регламентацию прав и обязанностей оценщиков, их ответственности за ущерб клиентам;

- обеспечение защиты прав лиц, пользующихся услугами профессиональных оценщиков.

Большое значение имеет также информационное обеспечение оценки недвижимости, для чего необходимы организация информационных систем сбора и хранения данных о сделках, договорах аренды, закладе, наследовании и пр., а также создание земельного кадастра городских территорий. Продуманная система учета земельной собственности позволит защитить права собственников, облегчит операции с землей и другой недвижимостью, а также контроль за состоянием земель.

Таким образом, исходя из изложенных подходов к экономическому регулированию земельных отношений можно положительно оценить стратегическую линию правительства Москвы на расширение сферы частной собственности на землю и недвижимость В то же время еще не сложилась нормативно-правовая база отчуждения земли в частную собственность. Отсутствует четкая система учета городских земель и прочей недвижимости. В условиях криминализации экономических отношений в городе поспешное развертывание широкомасштабного процесса приватизации может иметь тяжелые социальные последствия — нанести ущерб населению столицы и усилить социальную напряженность.


По теме:

Ликбез по недвижимости
Понятие недвижимости
Принципы оценки недвижимости
Методы оценки земли
Потребительские свойства земли как товара
Особенности и классификация жилищ
Эксплуатационные качества жилых домов
Жизненный цикл недвижимости как физического объекта
Физическое и моральное старение зданий
Цены на нежилые здания и помещения
Плата за аренду нежилых зданий и помещений
Рачет выкупной аренды
Оценка строительной площадки как объекта недвижимости

   © 2006-2016, Moshouse.ru содержание Rambler's Top100 Яндекс цитирования